Live Báo cáo Phân tích Chuyên sâu: Dòng Vốn vào Bất động sản và Tác động Đa chiều đến Kinh tế ĐL

Phần 1: Tổng quan Hệ sinh thái Vốn trên Thị trường Bất động sản Việt Nam​

1.1. Bất động sản: Trụ cột Kinh tế và "Nam châm" Hút vốn​

Thị trường bất động sản (BĐS) Việt Nam không chỉ là một ngành kinh tế đơn lẻ mà đã trở thành một trụ cột trung tâm, có tầm ảnh hưởng sâu rộng và mối liên kết chặt chẽ với nhiều lĩnh vực khác của nền kinh tế. Tầm quan trọng này được thể hiện rõ qua những đóng góp đáng kể vào tổng sản phẩm quốc nội (GDP). Theo các phân tích, ngành BĐS đóng góp trực tiếp khoảng 8–10% vào GDP, nhưng khi tính đến các tác động lan tỏa gián tiếp sang các ngành liên quan như xây dựng, vật liệu, tài chính và dịch vụ, con số này có thể lên tới 15–20% GDP. Các số liệu cụ thể hơn cho thấy, trong năm 2021, ngành kinh doanh BĐS đóng góp 3,58% và ngành xây dựng đóng góp 5,95% vào GDP. Các dự báo dài hạn còn cho thấy tiềm năng đóng góp của ngành có thể đạt 13,6% GDP vào năm 2030, khẳng định vai trò ngày càng lớn của BĐS trong cơ cấu kinh tế quốc gia.
Ngoài vai trò kinh tế vĩ mô, BĐS còn mang một ý nghĩa đặc biệt trong tâm lý xã hội và hành vi tài chính của người dân Việt Nam. Trong bối cảnh một nền kinh tế đang phát triển và đối mặt với áp lực lạm phát, BĐS được xem là kênh tích lũy tài sản an toàn và hiệu quả hàng đầu. Nó không chỉ là nơi "an cư" mà còn là một "tài sản phòng thủ" quan trọng, giúp bảo toàn giá trị đồng tiền trước sự biến động của thị trường. Chính tâm lý này đã tạo ra một lực cầu nội tại mạnh mẽ và bền bỉ, biến thị trường BĐS thành một "nam châm" tự nhiên thu hút một lượng vốn khổng lồ từ mọi thành phần kinh tế, từ các định chế tài chính lớn đến từng nhà đầu tư cá nhân.

1.2. Sơ đồ Vận hành Dòng chảy Vốn: Từ Nguồn cung đến các Phân khúc Thị trường​

Để hiểu rõ cơ chế hoạt động của thị trường, cần phác thảo một sơ đồ về dòng chảy vốn trong hệ sinh thái BĐS. Dòng vốn này không vận hành một cách đơn lẻ mà là một mạng lưới phức tạp, kết nối các nguồn cung cấp vốn với các bên sử dụng vốn cuối cùng.
Các nguồn vốn chính nuôi dưỡng thị trường bao gồm:

1. Tín dụng ngân hàng: Đây là kênh dẫn vốn quan trọng và chiếm tỷ trọng lớn nhất, được ví như "mạch máu" của thị trường.
2. Trái phiếu doanh nghiệp: Một kênh huy động vốn trung và dài hạn ngày càng quan trọng cho các nhà phát triển dự án, dù có nhiều biến động.
3. Vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI): Nguồn vốn mang lại không chỉ tiềm lực tài chính mà còn cả công nghệ và kinh nghiệm quản lý quốc tế.
4. Vốn tư nhân: Bao gồm vốn tự có của chủ đầu tư, vốn góp từ các đối tác, và đặc biệt là nguồn tiền ứng trước từ khách hàng mua nhà.

Dòng vốn từ các nguồn này được triển khai theo các kênh chính sau:

• Đến các Chủ đầu tư (Developers): Vốn được sử dụng để tài trợ cho các hoạt động cốt lõi như mua lại quỹ đất, giải phóng mặt bằng, đầu tư hạ tầng và xây dựng dự án. Các hình thức tiếp cận vốn bao gồm vay tín dụng ngân hàng, phát hành trái phiếu, thu hút vốn FDI qua các liên doanh, hoặc huy động vốn góp theo hợp đồng hợp tác kinh doanh.
• Đến Người mua nhà (Homebuyers/Investors): Các cá nhân và hộ gia đình tiếp cận vốn chủ yếu thông qua các khoản vay thế chấp từ ngân hàng để mua nhà. Đáng chú ý, một phần đáng kể trong số tiền ứng trước mà người mua trả cho chủ đầu tư cũng đến từ các khoản vay ngân hàng của chính người mua.
• Vào Thị trường thứ cấp (Secondary Market): Các nhà đầu tư cá nhân mua đi bán lại BĐS để kiếm lời, tạo ra thanh khoản cho thị trường. Hoạt động này cũng được tài trợ một phần bởi vốn vay ngân hàng và phần lớn là vốn tự có.

Sự vận hành của các dòng vốn này tạo ra một chu kỳ tự củng cố. Tín dụng ngân hàng không chỉ tài trợ cho bên cung (chủ đầu tư) mà còn cho cả bên cầu (người mua nhà). Khi một dự án được triển khai thành công, doanh thu từ việc bán nhà (mà người mua có được nhờ vay ngân hàng) sẽ quay trở lại giúp chủ đầu tư trả nợ ngân hàng. Ngân hàng sau đó lại có thêm thanh khoản để cấp các khoản vay mới cho các dự án và người mua khác. Vòng quay này tạo ra một động lực tăng trưởng mạnh mẽ cho thị trường, nhưng đồng thời cũng là nơi tập trung rủi ro hệ thống. Bất kỳ sự tắc nghẽn nào trong chu kỳ này – ví dụ như khi việc bán hàng bị đình trệ – đều có thể gây ra hiệu ứng domino, ảnh hưởng đến khả năng trả nợ của cả chủ đầu tư và người mua, từ đó tạo ra áp lực kép lên hệ thống ngân hàng.
Bảng 1: Cơ cấu các Nguồn vốn chính cho Thị trường BĐS Việt Nam (Ước tính giai đoạn 2023-2025)

Nguồn vốn	Tỷ trọng ước tính	Đặc điểm chính
Tín dụng Ngân hàng	50% - 60%	Nguồn vốn chủ đạo, chi phối cả bên cung và bên cầu, chịu sự điều tiết chặt chẽ của chính sách tiền tệ.
Vốn Tư nhân & Vốn huy động từ khách hàng	20% - 25%	Bao gồm vốn tự có của doanh nghiệp và tiền ứng trước của người mua. Mức độ phụ thuộc cao vào niềm tin thị trường.
Trái phiếu Doanh nghiệp	10% - 15%	Kênh huy động vốn linh hoạt cho các doanh nghiệp lớn, nhưng tiềm ẩn rủi ro cao về thanh khoản và lãi suất.
Vốn FDI	5% - 10%	Tập trung vào các phân khúc BĐS công nghiệp, nghỉ dưỡng và các dự án quy mô lớn. Mang tính ổn định, dài hạn.

Phần 2: Phân tích các Nguồn vốn Chủ chốt và Cơ chế Vận hành​

2.1. Tín dụng Ngân hàng: "Mạch máu" Sống còn của Thị trường​

Tín dụng ngân hàng là nguồn vốn có quy mô và tầm ảnh hưởng lớn nhất đối với thị trường BĐS Việt Nam. Các số liệu thống kê đã cho thấy một bức tranh rõ nét về sự phụ thuộc này. Tính đến ngày 31/7/2025, tổng dư nợ tín dụng đối với lĩnh vực BĐS đã vượt mốc 4,1 triệu tỷ đồng, tăng 17% so với cuối năm 2024. Con số này chiếm tới 23,68% tổng dư nợ tín dụng của toàn bộ nền kinh tế, một tỷ lệ rất cao cho thấy mức độ tập trung vốn vào lĩnh vực này. Dòng vốn này được phân bổ cho cả hoạt động kinh doanh BĐS (dành cho các chủ đầu tư, tăng 23,87%) và tín dụng tiêu dùng liên quan đến BĐS (dành cho người mua nhà, tăng 12,4%), cho thấy sự tăng trưởng mạnh mẽ ở cả hai phía cung và cầu của thị trường.
Cơ chế vận hành của dòng vốn tín dụng được quy định tương đối chặt chẽ.

• Đối với chủ đầu tư: Việc tiếp cận vốn vay ngân hàng không hề dễ dàng. Pháp luật yêu cầu các doanh nghiệp phải đáp ứng nhiều điều kiện khắt khe, bao gồm việc phải có hồ sơ dự án được phê duyệt, hoàn thành giải phóng mặt bằng theo tiến độ, có biên bản bàn giao mốc giới, và quan trọng nhất là phải có văn bản thông báo đủ điều kiện huy động vốn từ Sở Xây dựng địa phương. Những rào cản pháp lý này là một "bộ lọc" quan trọng, nhưng cũng là nguyên nhân khiến nhiều dự án bị đình trệ do không thể tiếp cận vốn khi chưa hoàn tất thủ tục.
• Đối với cá nhân mua nhà: Các ngân hàng thương mại cung cấp các gói vay thế chấp với những điều kiện tương đối chuẩn hóa: người vay cần chứng minh được thu nhập ổn định, có sẵn một khoản vốn tự có (thường từ 20-30% giá trị BĐS), và sử dụng chính BĐS dự định mua làm tài sản thế chấp. Các gói vay này ngày càng linh hoạt với thời hạn kéo dài, có thể lên tới 35-45 năm, và tỷ lệ cho vay trên giá trị tài sản (LTV) có thể đạt 80%, tạo điều kiện thuận lợi hơn cho người mua nhà.

Tuy nhiên, sự phụ thuộc quá lớn vào tín dụng ngân hàng cũng là nguồn gốc của rủi ro hệ thống lớn nhất. Một tỷ trọng rất cao tài sản đảm bảo tại các ngân hàng là BĐS. Ví dụ, tại Eximbank, tỷ lệ này lên tới 80%, và tại LPBank là 53%. Mặc dù tỷ lệ nợ xấu của tín dụng BĐS hiện đang ở mức được cho là an toàn (2,43% tính đến tháng 7/2025) , sự tập trung này tạo ra một脆弱性 (vulnerability) cố hữu. Nếu thị trường BĐS đảo chiều và giá trị tài sản sụt giảm mạnh, chất lượng tài sản của hệ thống ngân hàng sẽ bị ảnh hưởng nghiêm trọng, có nguy cơ gây ra một cuộc khủng hoảng tín dụng, tương tự như các kịch bản đã từng xảy ra ở nhiều quốc gia trên thế giới.

2.2. Trái phiếu Doanh nghiệp: Kênh Huy động Vốn Linh hoạt nhưng Tiềm ẩn Biến động​

Sau giai đoạn khủng hoảng niềm tin, thị trường trái phiếu doanh nghiệp (TPDN) BĐS đang có dấu hiệu phục hồi mạnh mẽ, trở lại vai trò là một kênh huy động vốn trung và dài hạn quan trọng. Trong 6 tháng đầu năm 2025, các doanh nghiệp BĐS đã huy động thành công hơn 41.416 tỷ đồng qua kênh này. Các đợt phát hành trong tháng 5/2025 cho thấy sự sôi động trở lại, với nhiều thương vụ có giá trị lớn.
Đặc điểm của các lô trái phiếu BĐS thường có kỳ hạn dài (nhiều lô đáo hạn vào những năm 2031-2033) và lãi suất hấp dẫn (trung bình khoảng 10,6% trong tháng 8/2025) để thu hút nhà đầu tư, phản ánh mức độ rủi ro cao hơn so với tiền gửi ngân hàng. Một điểm đáng lưu ý là không ít các đợt phát hành này là trái phiếu không có tài sản đảm bảo, hoàn toàn dựa vào uy tín và năng lực tài chính của tổ chức phát hành.
Mặc dù vậy, thị trường TPDN vẫn đang đối mặt với một thách thức khổng lồ, được ví như "thanh gươm Damocles" treo lơ lửng: áp lực đáo hạn. Ước tính đến cuối năm 2025, sẽ có khoảng 69.970 tỷ đồng trái phiếu BĐS đến hạn thanh toán.Con số này tạo ra một "bức tường tái cấp vốn" (refinancing wall), buộc các doanh nghiệp phải liên tục tìm kiếm nguồn vốn mới để trả nợ cũ hoặc đối mặt với nguy cơ vỡ nợ. Tình trạng nhiều doanh nghiệp chậm trả gốc, lãi trái phiếu vẫn còn diễn ra, cho thấy khó khăn về dòng tiền vẫn chưa được giải quyết triệt để.
Sự phục hồi của thị trường TPDN cũng cho thấy một sự phân hóa rõ rệt. Dòng vốn có xu hướng chảy vào các doanh nghiệp lớn, có uy tín và các dự án khả thi. Trong khi đó, nhiều doanh nghiệp nhỏ và vừa vẫn gần như "vắng bóng" trên thị trường phát hành và gặp rất nhiều khó khăn trong việc tiếp cận nguồn vốn này. Sự phân hóa này có thể dẫn đến quá trình hợp nhất và tái cấu trúc thị trường, nơi các doanh nghiệp yếu kém sẽ bị đào thải.

2.3. Vốn Đầu tư Trực tiếp Nước ngoài (FDI): Động lực Nâng cấp và Đa dạng hóa​

Dòng vốn FDI đang chảy mạnh vào thị trường BĐS Việt Nam, đóng vai trò là một động lực quan trọng giúp đa dạng hóa nguồn vốn và nâng cao chất lượng phát triển. Chỉ trong quý I/2025, lĩnh vực kinh doanh BĐS đã thu hút hơn 2,39 tỷ USD, tăng vọt 44,1% so với cùng kỳ năm trước và chiếm 21,8% tổng vốn FDI đăng ký vào Việt Nam. Xu hướng tích cực này tiếp nối đà tăng trưởng 35% của năm 2024 so với năm 2023.
Một đặc điểm nổi bật của dòng vốn FDI hiện nay là sự tập trung mạnh mẽ vào phân khúc BĐS công nghiệp và logistics.Sự chuyển dịch chuỗi cung ứng toàn cầu ra khỏi Trung Quốc đã biến Việt Nam thành một điểm đến hấp dẫn cho các nhà sản xuất, kéo theo nhu cầu lớn về nhà xưởng, kho bãi và hạ tầng công nghiệp. Các nhà đầu tư từ khu vực ASEAN, đặc biệt là Singapore, đang dẫn đầu xu hướng này, thể hiện sự ưu tiên rõ rệt của họ đối với lĩnh vực BĐS tại Việt Nam.
Vốn FDI không chỉ mang lại tiền bạc. Quan trọng hơn, nó còn mang đến các tiêu chuẩn quốc tế về phát triển dự án, quản trị doanh nghiệp, công nghệ xây dựng và các yếu tố phát triển bền vững như "xanh hóa" khu công nghiệp. Sự tham gia của các nhà đầu tư nước ngoài tạo ra một môi trường cạnh tranh lành mạnh hơn, thúc đẩy các doanh nghiệp trong nước phải tự nâng cao năng lực và giúp thị trường BĐS Việt Nam từng bước tiệm cận với các chuẩn mực quốc tế. FDI có thể được xem là một nguồn vốn ổn định, mang tính dài hạn, giúp giảm bớt sự phụ thuộc của thị trường vào các nguồn vốn ngắn hạn và nhiều biến động như tín dụng ngân hàng.

2.4. Vốn Tư nhân và các Nguồn khác: Dòng chảy Ngầm Mạnh mẽ​

Bên cạnh các kênh huy động vốn chính thức, dòng vốn tư nhân đóng một vai trò không thể xem nhẹ, hoạt động như một "dòng chảy ngầm" mạnh mẽ. Nguồn vốn này đến từ hai thành phần chính: vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp và tiền ứng trước của khách hàng. Hầu hết các chủ đầu tư đều phải có một lượng "vốn tự có" nhất định để khởi động dự án. Tuy nhiên, một trong những cơ chế tài trợ phổ biến và hiệu quả nhất tại Việt Nam là huy động vốn từ khách hàng thông qua việc bán "nhà ở hình thành trong tương lai". Theo mô hình này, người mua sẽ thanh toán theo tiến độ xây dựng, giúp chủ đầu tư có nguồn vốn để triển khai dự án mà không cần phụ thuộc hoàn toàn vào vốn vay, qua đó giảm chi phí tài chính và chuyển một phần rủi ro sang cho người mua.
Động lực đằng sau dòng vốn này là tâm lý đầu tư sâu rễ của người dân Việt Nam. Đối với nhiều người, BĐS không chỉ là một kênh đầu tư mà còn là mục tiêu tài chính cuối cùng, một công cụ bảo vệ tài sản hữu hiệu trước lạm phát. Tâm lý "tấc đất tấc vàng" tạo ra một lực cầu khổng lồ và liên tục từ các nhà đầu tư cá nhân, đặc biệt là trong phân khúc đất nền. Lực cầu này vừa là yếu tố tạo nên sự sôi động và thanh khoản cho thị trường, vừa là nguồn gốc của các cơn sốt đất mang tính đầu cơ.
Các kênh vốn này có mối quan hệ phụ thuộc lẫn nhau. Khi tín dụng ngân hàng bị siết chặt, các chủ đầu tư sẽ có xu hướng đẩy mạnh việc bán hàng hình thành trong tương lai để huy động vốn từ khách hàng, hoặc tìm đến thị trường trái phiếu với lãi suất cao hơn. Ngược lại, khi thị trường trái phiếu gặp khó khăn, gánh nặng tài trợ sẽ lại dồn về phía hệ thống ngân hàng. Sự tương tác phức tạp này cho thấy việc điều tiết một kênh vốn sẽ có tác động lan tỏa sang các kênh khác, đòi hỏi một cách tiếp cận chính sách tổng thể và đồng bộ.

​

Bump

Phần 3: Tác động Đa chiều của Dòng vốn Bất động sản đến Nền kinh tế Vĩ mô​

3.1. Động lực Tăng trưởng Kinh tế​

Dòng vốn chảy vào bất động sản hoạt động như một động cơ tăng trưởng kinh tế mạnh mẽ, tạo ra những tác động tích cực và lan tỏa trên nhiều phương diện.

• Đóng góp vào GDP: Như đã phân tích, ngành BĐS và các lĩnh vực liên quan có đóng góp to lớn vào GDP, ước tính chiếm từ 15-20% tổng giá trị nền kinh tế. Sự tăng trưởng hay suy thoái của thị trường BĐS có mối tương quan chặt chẽ với tốc độ tăng trưởng chung của cả nước.
• Hiệu ứng lan tỏa (Multiplier Effect): BĐS là ngành có tính liên kết cao. Mỗi đồng vốn đầu tư vào một dự án BĐS sẽ kéo theo nhu cầu cho hàng loạt ngành công nghiệp phụ trợ. Ngành xây dựng, chiếm tới 50-60% tổng giá trị một dự án, là ngành hưởng lợi trực tiếp nhất. Theo sau là các ngành sản xuất vật liệu xây dựng (xi măng, sắt thép, gạch ốp lát) và trang trí nội thất. Khi thị trường BĐS chững lại, các doanh nghiệp trong những lĩnh vực này ngay lập tức đối mặt với tình trạng tồn kho tăng cao và sụt giảm doanh thu.
• Tạo việc làm: Với quy mô hoạt động lớn, lĩnh vực BĐS và xây dựng là một trong những ngành sử dụng nhiều lao động nhất, tạo ra việc làm cho khoảng 10-12% lực lượng lao động của Việt Nam. Các dự án BĐS lớn có thể huy động hàng ngàn lao động, từ công nhân xây dựng, kỹ sư, kiến trúc sư đến các chuyên gia tài chính, môi giới và quản lý.
• Nguồn thu cho Ngân sách Nhà nước: Thị trường BĐS là một nguồn thu ngân sách quan trọng và ngày càng lớn. Các khoản thu này đến từ tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế thu nhập doanh nghiệp của các chủ đầu tư, thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng BĐS (hiện là 2% trên giá trị giao dịch), và lệ phí trước bạ. Trong 6 tháng đầu năm 2025, tổng thu ngân sách từ nhà, đất đã tăng vọt 105% so với cùng kỳ, đạt 198,3 nghìn tỷ đồng. Sự gia tăng này không chỉ do số lượng giao dịch mà còn do giá trị BĐS tăng cao và các biện pháp quản lý chống thất thu thuế ngày càng hiệu quả.

3.2. Rủi ro Vĩ mô và Thách thức đối với sự Ổn định​

Bên cạnh những đóng góp tích cực, việc dòng vốn tập trung quá mức vào BĐS cũng tạo ra những rủi ro vĩ mô nghiêm trọng, đe dọa sự ổn định của nền kinh tế.

• Rủi ro Bong bóng Bất động sản: Đây là rủi ro lớn nhất, xảy ra khi giá BĐS tăng quá nhanh và vượt xa giá trị thực của nó, chủ yếu do các hoạt động đầu cơ và tín dụng dễ dãi. Lịch sử kinh tế Việt Nam đã ghi nhận các giai đoạn sốt đất và đóng băng (như giai đoạn 2007-2011) gây ra những hậu quả nặng nề. Các hiện tượng tăng giá cục bộ từ 50-60% tại một số địa phương trong thời gian gần đây là những dấu hiệu cảnh báo sớm về nguy cơ này. Nếu bong bóng vỡ, giá tài sản sẽ lao dốc, gây ra một làn sóng nợ xấu cho hệ thống ngân hàng, đẩy các doanh nghiệp BĐS vào tình trạng phá sản và kéo theo sự suy thoái của toàn bộ nền kinh tế.
• Áp lực Lạm phát: Giá BĐS tăng cao góp phần gây ra lạm phát qua nhiều kênh. Thứ nhất là lạm phát chi phí đẩy: giá đất và giá vật liệu xây dựng tăng cao làm tăng chi phí đầu vào của hầu hết các ngành sản xuất và dịch vụ. Thứ hai là hiệu ứng tài sản (wealth effect): những người sở hữu BĐS cảm thấy giàu có hơn khi tài sản của họ tăng giá, từ đó có xu hướng chi tiêu nhiều hơn, tạo ra lạm phát cầu kéo. Cuối cùng, giá BĐS tăng trực tiếp đẩy giá thuê nhà và mặt bằng kinh doanh lên cao, làm gia tăng chi phí sinh hoạt của người dân và chi phí hoạt động của doanh nghiệp.
• Méo mó trong Phân bổ Nguồn lực: Một trong những rủi ro dài hạn và nguy hiểm nhất là sự méo mó trong việc phân bổ nguồn lực của nền kinh tế. Khi lợi nhuận từ đầu cơ BĐS quá hấp dẫn, dòng vốn đầu tư của xã hội có xu hướng "chảy" vào đất đai thay vì các lĩnh vực sản xuất, công nghệ, đổi mới sáng tạo có khả năng tạo ra giá trị gia tăng bền vững hơn. Hiện tượng này có những đặc điểm tương tự như "Căn bệnh Hà Lan" (Dutch Disease), nơi một ngành khai thác tài nguyên (trong trường hợp này là "khai thác" giá trị đất đai) phát triển quá nóng, làm tăng chi phí trong nước (giá đất, tiền thuê mặt bằng) và thu hút nguồn vốn, khiến các ngành sản xuất, xuất khẩu khác trở nên kém cạnh tranh. Điều này có thể làm xói mòn nền tảng tăng trưởng dài hạn của Việt Nam, vốn dựa nhiều vào khu vực công nghiệp chế biến, chế tạo.

Sự phụ thuộc của ngân sách nhà nước, đặc biệt là ngân sách địa phương, vào các nguồn thu từ đất cũng tạo ra một xu hướng chính sách mang tính chu kỳ. Khi thị trường nóng, nguồn thu dồi dào, các chính quyền địa phương có thể có ít động lực để thực hiện các biện pháp hạ nhiệt (như tăng thuế tài sản) vì lo ngại ảnh hưởng đến nguồn thu ngắn hạn. Điều này tạo ra một sự thiên vị chính sách, có thể vô tình khuyến khích sự hình thành bong bóng thay vì ngăn chặn nó.
Bảng 2: Tác động Kinh tế Vĩ mô của Ngành Bất động sản Việt Nam

Động lực Tăng trưởng (Growth Drivers)	Rủi ro & Thách thức (Risks & Challenges)
Đóng góp GDP: 15-20% (tổng hợp)	Rủi ro Tài chính Hệ thống: Dư nợ tín dụng BĐS chiếm ~24% tổng dư nợ.
Tạo việc làm: 10-12% lực lượng lao động	Áp lực Lạm phát: Tác động lên chi phí xây dựng, giá thuê và hiệu ứng tài sản.
Nguồn thu Ngân sách: Tăng 105% trong 6 tháng đầu năm 2025	Khả năng chi trả Nhà ở: Chênh lệch lớn giữa giá nhà và thu nhập trung bình.
Liên kết Ngành: Thúc đẩy xây dựng, vật liệu, nội thất, dịch vụ.	Bất bình đẳng Giàu nghèo: Gia tăng khoảng cách tài sản giữa người sở hữu và không sở hữu BĐS.

3.3. Hệ quả Xã hội​

Ngoài các tác động kinh tế, dòng vốn ồ ạt vào BĐS còn gây ra những hệ quả xã hội sâu sắc, trong đó nổi cộm nhất là cuộc khủng hoảng về khả năng chi trả nhà ở. Giá BĐS tăng nhanh hơn nhiều so với tốc độ tăng thu nhập của đại đa số người dân, đẩy giấc mơ sở hữu một ngôi nhà ngày càng xa tầm với của các gia đình trẻ, người lao động có thu nhập thấp và trung bình tại các đô thị.
Nghịch lý còn thể hiện ở phân khúc nhà ở xã hội (NƠXH) – vốn là chính sách an sinh nhằm hỗ trợ người thu nhập thấp. Giá NƠXH đã tăng gần gấp đôi trong vòng một thập kỷ qua. Với mức giá hiện tại dao động từ 17-26 triệu đồng/m², một công nhân có thu nhập 15-18 triệu đồng/tháng gần như không thể tích lũy đủ để mua được. Điều này cho thấy chính sách đang có nguy cơ thất bại trong việc tiếp cận đúng đối tượng mục tiêu, dù các nỗ lực xây dựng và triển khai vẫn đang được đẩy mạnh.
Sự tăng giá BĐS không chỉ ảnh hưởng đến khả năng mua nhà mà còn làm trầm trọng thêm tình trạng bất bình đẳng về tài sản. Những người đã sở hữu BĐS chứng kiến tài sản của mình tăng lên nhanh chóng, trong khi những người không sở hữu phải đối mặt với gánh nặng chi phí thuê nhà ngày càng cao và cơ hội sở hữu nhà ngày càng mong manh. Sự phân hóa này tạo ra những rạn nứt trong cấu trúc xã hội và có thể dẫn đến những bất ổn lâu dài.

Phần 4: Vai trò Điều tiết của Chính sách và Triển vọng Tương lai​

4.1. Điều tiết qua Chính sách Tiền tệ và Tài khóa​

Trước những tác động hai mặt của dòng vốn BĐS, vai trò điều tiết của nhà nước trở nên vô cùng quan trọng. Các công cụ chính sách được sử dụng bao gồm chính sách tiền tệ và chính sách tài khóa.

• Chính sách Tiền tệ: Ngân hàng Nhà nước Việt Nam (NHNN) đóng vai trò là cơ quan điều tiết chính. Các công cụ chủ yếu bao gồm việc điều chỉnh các lãi suất điều hành (lãi suất tái cấp vốn, lãi suất tái chiết khấu), đặt ra hạn mức tăng trưởng tín dụng hàng năm cho các ngân hàng thương mại, và ban hành các quy định nhằm kiểm soát rủi ro cho vay đối với lĩnh vực BĐS. Trong giai đoạn thị trường khó khăn, NHNN đã có những động thái nới lỏng chính sách, như giảm lãi suất để hỗ trợ phục hồi. Ngược lại, khi có dấu hiệu tăng trưởng quá nóng, NHNN có thể thắt chặt tín dụng để ngăn ngừa bong bóng.
• Chính sách Tài khóa (Thuế): Việc sử dụng công cụ thuế để điều tiết thị trường BĐS đang ngày càng được quan tâm. Các đề xuất chính sách bao gồm việc áp dụng thuế suất cao hơn đối với tài sản thứ hai trở đi, hoặc đánh thuế lũy tiến trên thặng dư vốn từ các giao dịch BĐS ngắn hạn (lướt sóng) để hạn chế đầu cơ. Các chính sách này, nếu được áp dụng hiệu quả như kinh nghiệm của một số quốc gia, có thể giúp ổn định giá cả, tăng nguồn thu cho ngân sách và hướng dòng vốn vào các hoạt động đầu tư dài hạn và sản xuất kinh doanh.

4.2. Tác động từ Khung pháp lý mới (Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023, Luật Kinh doanh BĐS 2023)​

Một trong những thay đổi mang tính bước ngoặt đối với thị trường BĐS là việc Quốc hội thông qua và cho phép ba bộ luật quan trọng có hiệu lực sớm từ ngày 1/8/2024: Luật Đất đai, Luật Nhà ở, và Luật Kinh doanh Bất động sản. Chùm luật này được kỳ vọng sẽ tạo ra một cuộc cách mạng về pháp lý, giải quyết các mâu thuẫn, chồng chéo đã tồn tại dai dẳng và là nguyên nhân gây đình trệ hàng trăm dự án trên cả nước.
Các thay đổi cốt lõi và tác động dự kiến bao gồm:

• Luật Đất đai 2024: Điểm thay đổi lớn nhất là việc bỏ khung giá đất của Chính phủ và chuyển sang cơ chế xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường (có hiệu lực từ năm 2026). Điều này được kỳ vọng sẽ làm cho công tác đền bù, giải phóng mặt bằng trở nên công bằng và minh bạch hơn, giúp đẩy nhanh tiến độ các dự án. Tuy nhiên, nó cũng có thể làm tăng chi phí đầu vào ban đầu của các dự án.
• Luật Nhà ở 2023: Đưa ra các quy định chặt chẽ hơn đối với việc phát triển và quản lý các loại hình BĐS mới, đồng thời có những chính sách mới nhằm khuyến khích phát triển NƠXH, mở rộng đối tượng được hưởng chính sách.
• Luật Kinh doanh Bất động sản 2023: Tăng cường bảo vệ người tiêu dùng thông qua các quy định như chủ đầu tư phải công khai thông tin dự án, tiền đặt cọc của khách hàng phải được thanh toán qua ngân hàng, và giao dịch phải ghi đúng giá thực tế để chống trốn thuế.

Mục tiêu chung của khung pháp lý mới là tạo ra một thị trường minh bạch, công bằng và bền vững hơn. Bằng cách khơi thông các "nút thắt" pháp lý, các luật này được kỳ vọng sẽ giúp giải phóng nguồn cung dự án đang bị ách tắc, từ đó góp phần hạ nhiệt giá nhà trong dài hạn. Tuy nhiên, hiệu quả thực tế của các bộ luật này sẽ phụ thuộc rất lớn vào "khoảng trống thực thi" (implementation gap) – tức là tốc độ và chất lượng ban hành các nghị định, thông tư hướng dẫn chi tiết. Việc chuyển đổi sang cơ chế giá đất thị trường là một quá trình phức tạp, đòi hỏi năng lực và dữ liệu mà không phải địa phương nào cũng có sẵn, có nguy cơ tạo ra một điểm nghẽn mới nếu không được chuẩn bị kỹ lưỡng.

4.3. Bài học Kinh nghiệm Quốc tế và Hàm ý cho Việt Nam​

Thị trường BĐS Việt Nam có nhiều điểm tương đồng với thị trường Trung Quốc ở giai đoạn đầu phát triển, đặc biệt là vai trò trung tâm của BĐS trong tài sản hộ gia đình và mô hình huy động vốn qua bán nhà hình thành trong tương lai. Tuy nhiên, cũng có những khác biệt cơ bản: Việt Nam có cơ cấu dân số trẻ hơn, quá trình đô thị hóa vẫn đang diễn ra mạnh mẽ, và mức độ đòn bẩy của các doanh nghiệp nhìn chung chưa đến mức cực đoan như ở Trung Quốc trước khủng hoảng.
Dù vậy, sự sụp đổ của tập đoàn Evergrande tại Trung Quốc vẫn là một bài học cảnh tỉnh đắt giá cho Việt Nam. Những bài học chính rút ra bao gồm:

• Nguy cơ từ đòn bẩy tài chính quá mức: Evergrande là một ví dụ điển hình về việc mở rộng quy mô một cách thiếu kiểm soát bằng nợ vay khổng lồ. Điều này nhấn mạnh tầm quan trọng của việc các doanh nghiệp Việt Nam phải quản trị rủi ro tài chính một cách thận trọng, kiểm soát chặt chẽ tỷ lệ nợ trên vốn chủ sở hữu.
• Sự cần thiết của việc giám sát chặt chẽ thị trường trái phiếu: Sự lỏng lẻo trong việc phát hành và giám sát TPDN là một trong những nguyên nhân dẫn đến khủng hoảng của Evergrande. Việt Nam cần tăng cường các cơ chế giám sát để đảm bảo tính minh bạch và an toàn của kênh huy động vốn này.
• Tầm quan trọng của niềm tin thị trường: Khi niềm tin của người mua nhà và nhà đầu tư sụp đổ, thị trường có thể rơi vào vòng xoáy khủng hoảng tự thân. Việc duy trì một môi trường pháp lý ổn định, minh bạch và bảo vệ quyền lợi của các bên là yếu tố sống còn.

Các nhà hoạch định chính sách Việt Nam đang đối mặt với một "bài toán nan giải ba bên" (policy trilemma): khó có thể cùng lúc đạt được ba mục tiêu (1) giữ giá nhà ở mức phải chăng, (2) duy trì nguồn thu ngân sách cao từ đất đai, và (3) sử dụng BĐS làm động lực tăng trưởng GDP ngắn hạn. Việc theo đuổi mục tiêu (2) và (3) thường mâu thuẫn trực tiếp với mục tiêu (1). Các chính sách hiện tại và khung pháp lý mới là nỗ lực nhằm tái cân bằng bộ ba mục tiêu này, nhưng những áp lực kinh tế và chính trị cố hữu vẫn là một thách thức lớn.
Bảng 3: So sánh các Chỉ số chính của Thị trường BĐS Việt Nam và Trung Quốc

Chỉ số	Việt Nam	Trung Quốc
Tỷ trọng BĐS trong nền kinh tế	~20.8% tổng tài sản (2020)	~30% GDP (bao gồm các ngành liên quan)
Tỷ trọng BĐS trong tài sản hộ gia đình	Cao (chưa có số liệu chính xác)	~70%
Tỷ lệ Giá nhà/Thu nhập	Rất cao ở các đô thị lớn	Cực kỳ cao (ví dụ: Bắc Kinh 29.3x)
Quy mô TPDN/GDP	~14.8% (2022)	Lớn và phức tạp hơn
Giai đoạn phát triển	Đang tăng trưởng, đô thị hóa mạnh	Trưởng thành, có dấu hiệu bão hòa/suy giảm

Phần 5: Kết luận và Khuyến nghị Chiến lược​

5.1. Tóm tắt các luận điểm chính: Bất động sản là "con dao hai lưỡi"​

Báo cáo này đã phân tích một cách toàn diện về cơ chế vận hành của các dòng vốn vào thị trường bất động sản Việt Nam và những tác động đa chiều của chúng. Phân tích cho thấy, dòng vốn này thực sự là một "con dao hai lưỡi". Một mặt, nó là động lực không thể thiếu cho tăng trưởng kinh tế, tạo ra hàng triệu việc làm, đóng góp lớn vào ngân sách nhà nước và thúc đẩy sự phát triển của hàng loạt ngành công nghiệp phụ trợ. Mặt khác, sự tập trung vốn quá mức vào BĐS đang tạo ra những rủi ro vĩ mô đáng báo động. Nguy cơ hình thành bong bóng tài sản, áp lực lạm phát, sự méo mó trong phân bổ nguồn lực kinh tế và các hệ lụy xã hội nghiêm trọng như khủng hoảng nhà ở và gia tăng bất bình đẳng là những thách thức hiện hữu. Trong đó, sự phụ thuộc sâu sắc của toàn bộ hệ thống vào nguồn vốn tín dụng ngân hàng vẫn là điểm yếu chí mạng, tiềm ẩn nguy cơ gây bất ổn hệ thống tài chính.

5.2. Khuyến nghị Chiến lược hướng tới sự phát triển Cân bằng, Minh bạch và Bền vững​

Để khai thác các mặt tích cực và hạn chế những rủi ro tiêu cực từ dòng vốn BĐS, cần có một chiến lược tổng thể, đồng bộ và dài hạn.
Đối với các nhà hoạch định chính sách:

1. Đa dạng hóa và cân bằng các nguồn vốn: Cần chủ động giảm sự phụ thuộc vào tín dụng ngân hàng bằng cách phát triển các kênh tài chính thay thế như Quỹ Tín thác Đầu tư Bất động sản (REITs), thị trường chứng khoán hóa các khoản vay thế chấp, và tạo điều kiện thuận lợi hơn nữa để thu hút vốn FDI dài hạn.
2. Triển khai các chính sách mang tính phản chu kỳ: Thay vì các biện pháp hành chính cứng nhắc, cần sử dụng linh hoạt các công cụ chính sách kinh tế vĩ mô thận trọng (macroprudential) như điều chỉnh tỷ lệ cho vay trên giá trị tài sản (LTV), giới hạn tỷ lệ nợ trên thu nhập (DTI) để "hạ nhiệt" thị trường khi cần thiết. Đồng thời, cần sớm nghiên cứu và áp dụng các chính sách thuế tài sản một cách hợp lý để chống đầu cơ và tạo nguồn thu ổn định cho ngân sách.
3. Ưu tiên thực thi hiệu quả khung pháp lý mới: Cần tập trung mọi nguồn lực để ban hành nhanh chóng, đồng bộ và rõ ràng các nghị định, thông tư hướng dẫn thi hành Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh BĐS. Việc giảm thiểu "khoảng trống thực thi" là yếu tố then chốt để khơi thông nguồn cung và bình ổn thị trường.
4. Cải cách toàn diện chính sách Nhà ở xã hội: Cần xem xét lại mô hình NƠXH hiện tại để đảm bảo tính hiệu quả và đúng đối tượng. Các giải pháp có thể bao gồm việc chuyển trọng tâm từ hỗ trợ bán sang hỗ trợ thuê nhà, trợ cấp tiền thuê trực tiếp cho người thu nhập thấp, hoặc phát triển các mô hình sở hữu chung.

Đối với các Doanh nghiệp và Chủ đầu tư:

1. Quản trị tài chính thận trọng: Bài học từ Evergrande là không bao giờ cũ. Các doanh nghiệp cần ưu tiên sức khỏe tài chính, quản lý chặt chẽ đòn bẩy nợ, cơ cấu lại các khoản nợ một cách chủ động và tránh theo đuổi tăng trưởng nóng bằng mọi giá.
2. Tập trung vào nhu cầu thực: Cần chuyển hướng chiến lược phát triển từ các dự án cao cấp, mang tính đầu cơ sang các sản phẩm đáp ứng nhu cầu ở thực của tầng lớp trung lưu và người có thu nhập hợp lý. Đây là phân khúc có nhu cầu lớn và bền vững nhất.

Đối với các Nhà đầu tư:

1. Chuyển từ đầu cơ sang đầu tư dài hạn: Cần nhận thức rằng giai đoạn kiếm lợi nhuận dễ dàng từ việc "lướt sóng" có thể sẽ qua đi khi các quy định và chính sách thuế mới được áp dụng. Thay vào đó, cần tập trung vào các giá trị dài hạn như tiềm năng tăng trưởng của khu vực, chất lượng dự án và dòng tiền từ cho thuê.

@TrienChjeu

Bump

@TrienChjeu anh đọc thử xem

Bump

Cái mày viết về cơ bản sẽ khó đọc với nhiều người.
Mày nên dùng ngôn từ cá nhân, tóm tắt lại nội dung chính thôi.

Nếu các chỉ số của TQ là chính xác thì của VN cũng ngang ngửa cmnr. TQ vó 3 lằn ranh đỏ thì t thấy VIC & NVL vi phạm sâu rồi.

Thị Nở:

Cái mày viết về cơ bản sẽ khó đọc với nhiều người.
Mày nên dùng ngôn từ cá nhân, tóm tắt lại nội dung chính thôi.

Bấm để mở rộng...

Này là e nhờ AI bản Ultra tổng hợp giùm

marcusaurelius1991:

Này là e nhờ AI bản Ultra tổng hợp giùm

Bấm để mở rộng...

M nhiều tiền thế. Bỏ 6 củ/tháng cho con Gemini à.

dài vãi, m tự thẩm ra hay cóp đâu về vậy

Cửu Giác Đài:

M nhiều tiền thế. Bỏ 6 củ/tháng cho con Gemini à.

Bấm để mở rộng...

3 củ thôi chứ lầm gì 6 củ

Bump

Cửu Giác Đài:

Nếu các chỉ số của TQ là chính xác thì của VN cũng ngang ngửa cmnr. TQ vó 3 lằn ranh đỏ thì t thấy VIC & NVL vi phạm sâu rồi.

Bấm để mở rộng...

TQ hệ sinh thái kinh tế nó mạnh, sản xuất, công nghiệp hoá hiện đại. Nó có thể vẽ cả 10 cái lằn ranh cho đám bds này

Có một điều ít người nhận ra rằng bọn doanh nghiệp mới là bọn thổi giá đất, chứ không hẳn chỉ từ bọn đầu cơ nhỏ lẻ và cò đất.

VD: Doanh nghiệp nào đó đang nợ 600k tỏi, phải phát hành trái phiếu và vay thêm mớ tiền để có thêm tiền làm dự án, các chi phí từ lobby đến chi phí lãi để đẻ ra dự án mới chúng nó cộng vào giá bán hết, biên độ sinh lời vẫn giữ nguyên => Xuất hiện cả đống dự án chưa xong cái móng đã chào bán giá từ 100 triệu/m2 đổ lên.

Từ việc dự án chưa hình thành có giá "không tưởng" này, kéo theo mặt bằng chung đất xung quanh đó tăng giá theo một cách chóng mặt. Tuy nhiên, việc tăng này hoàn toàn dựa vào niềm tin của Người bán chứ chẳng có cơ sở nào để xác định rằng việc tăng đó phù hợp với thị trường, đảm bảo việc tăng liên tục trong tương lai cả (Lúc này hạ tầng chưa hình thành, pháp lý đôi lúc chưa rõ ràng).

Vòng luẩn quẩn đó lặp đi lặp lại làm cho giá đất chỉ tăng ko có giảm như hiện nay, tất nhiên để làm được điều này thì bọn ngân hàng cũng đóng vai trò chủ lực trong việc điều hướng dòng tiền chảy vào bất động sản (định giá mớ giấy lộn dự án cao chót vót, cấp tín dụng cũng bạo tay cho các doanh nghiệp này để vừa có thêm vốn đẻ thêm dự án, vừa để trả nợ cũ...).

Đây là cơ bản, còn sâu xa hơn thằng nào biết thì chia sẻ thêm cho anh em biết nhé.

Cuối năm bùa số liệu là xong, sợ cặc

tungdo5205:

Có một điều ít người nhận ra rằng bọn doanh nghiệp mới là bọn thổi giá đất, chứ không hẳn chỉ từ bọn đầu cơ nhỏ lẻ và cò đất.

VD: Doanh nghiệp nào đó đang nợ 600k tỏi, phải phát hành trái phiếu và vay thêm mớ tiền để có thêm tiền làm dự án, các chi phí từ lobby đến chi phí lãi để đẻ ra dự án mới chúng nó cộng vào giá bán hết, biên độ sinh lời vẫn giữ nguyên => Xuất hiện cả đống dự án chưa xong cái móng đã chào bán giá từ 100 triệu/m2 đổ lên.

Từ việc dự án chưa hình thành có giá "không tưởng" này, kéo theo mặt bằng chung đất xung quanh đó tăng giá theo một cách chóng mặt. Tuy nhiên, việc tăng này hoàn toàn dựa vào niềm tin của Người bán chứ chẳng có cơ sở nào để xác định rằng việc tăng đó phù hợp với thị trường, đảm bảo việc tăng liên tục trong tương lai cả (Lúc này hạ tầng chưa hình thành, pháp lý đôi lúc chưa rõ ràng).

Vòng luẩn quẩn đó lặp đi lặp lại làm cho giá đất chỉ tăng ko có giảm như hiện nay, tất nhiên để làm được điều này thì bọn ngân hàng cũng đóng vai trò chủ lực trong việc điều hướng dòng tiền chảy vào bất động sản (định giá mớ giấy lộn dự án cao chót vót, cấp tín dụng cũng bạo tay cho các doanh nghiệp này để vừa có thêm vốn đẻ thêm dự án, vừa để trả nợ cũ...).

Đây là cơ bản, còn sâu xa hơn thằng nào biết thì chia sẻ thêm cho anh em biết nhé.

Bấm để mở rộng...

@Johnsmith @Thích Vét Máng mời vô chia sẻ @bandono2 @Kod112 @Olineasdf @nontrau @Trâu Lái Xe

đánh dấu, tao đọc nhưng chưa hiểu

Cái này viết nhiều cái không hợp lý nhưng tóm lại là như này, nó phân tích nguồn vốn chủ yếu của bds thì tất nhiên nhiều nhất vẫn là vay vốn từ ngân hàng rồi, tiếp đến là vốn cdt và người mua nhà chả trước 1 phần, trái phiếu, rồi cuối cùng là fdi, theo t ở đây vốn ngân hàng phải chiếm 80% cmnr chứ k chỉ 50-60% thế kia đâu. Rồi tiếp theo nó nói rằng bds kéo kinh tế và nhiều ngành nghề đi lên đóng thuế nhiều là đúng nhưng chỉ là trước kia thôi chứ hiện tại giá quá cao thanh khoản rất khó. Còn cái việc nó bảo bds tăng giá làm giá thuê nhà tăng dẫn đến lạm phát là sai hoàn toàn luôn, giờ thứ 1 là kinh doanh online nhiều, thứ 2 là kinh tế khó khăn vì thuế má, hành chính, phạt bẩn, thứ 3 là logicstic bị bóp nghẹt bởi thằng bò, thứ 4 là suy thoái kinh tế + với bị mỹ đấm thuế, điều hành ngu fdi rút v..v.... tóm lại là lỗi do bọn lãnh đạo ngu hơn con chó chứ chả đ phải do bds tăng là nguyên nhân chính, nó có ảnh hưởng nhưng đ phải như vậy. Chưa năm nào như 2 năm nay, cửa hàng hạ giá thuê, treo biển cho thuê cả năm đ ai thuê, người dân nghỉ kinh doanh, doanh nghiệp rút khỏi thị trường ồ ạt là do thằng 936 và thằng bò vàng điều hành ngu ấy chứ liên quan đ gì đến giá thuê nhà, và giá cao thế dân có mua đ đâu mà giải thích kiểu đấy cho được.
Để t giải thích cho chúng m bản chất của vấn đề cần đ gì AI.
+ Nguyên nhân gây ra lạm phát là như này:
Tài nguyên xã hội dc đổ vào đấy để thổi phồng quả bóng đấy lên => mất tài nguyên + đẩy giá đất, tức là thay vì m dùng cái tài nguyên quốc gia đấy xây cầu, đường, bệnh viện, ưu đãi, nuôi doanh nghiệp sản xuất, xuất nhập khẩu kiếm ngoại tệ, tăng chất lượng sinh hoạt của người dân thì m dùng cái đấy vào thổi giá trị của bds - đ sinh ra dc cl gì tốt cho xã hội cả - thì coi như tiền đấy tiền chết, tự nhiên m mất tài nguyên thế là doanh nghiệp cần tiền đ có tiền, ngân sách thì thất thu, vậy lúc đấy thì TIỀN ĐÂU ? CẠN HẾT RỒI !!! VẬY PHẢI LÀM SAO ??? => IN RA TIẾP RỒI BƠM RA NUÔI CHÚNG NÓ THÔI NHƯNG LÀ NUÔI BỌN ÓC CHÓ HÀNH DÂN VÀ NUÔI BỌN BDS TIẾP CHỨ Đ PHẢI BƠM RA CHO XÃ HỘI
+Gây sụp đổ nền kinh tế như nào:
Vì sao t bảo là tiền chết ư vì nó không hoạt động theo cách cung cầu, bọn chúng nó thổi giá cao quá nhu cầu và thay vì để yên chúng nó phá sản, chúng nó vỡ 1 cách tự nhiên thì lấy nguồn tiền của xã hội đổ vào để chúng nó sống tiếp rồi thì sao, tất cả đều đồng loạt tăng vượt giá trị thật và cao quá sức mua của người dân rồi hậu quả là nó làm cho dân khổ đ có nhà, đ muốn đẻ con, đ muốn cưới, sống khổ sở cả đời đi ở thuê, không để dư ra được nhiều tiền khiến dòng tiền đi vào xã hội giảm đi, những thằng nào vẫn muốn mua nhà thì tự nhiên nó đang có 10 đồng, nếu giá nhà rẻ 2 đồng thì 8 đồng còn lại của nó sẽ chảy tiếp vào xã hội nhưng giá nhà 12 đồng thì nó còn phải trả góp thêm 2 đồng nữa, tức là phải thắt chặt chi tiêu, ăn uống dè xẻn -2 đồng vào xã hội thay vì + 8. Vậy là nó bóp chết từ từ nền kinh tế rồi còn gì nữa ? Doanh nghiệp chết từ từ mà đéo hiểu sao mình chết, kinh tế suy thoái mà đéo hiểu sao lại suy thoái dù đ thấy lạm phát cặc đâu, giá thức ăn vẫn thế đ tăng nhiều, giá xăng dầu, điện nước vẫn vậy mà đéo thấy dân mua hàng nhộn nhịp con cặc gì cả còn cái nguồn tiền đấy lại xoay vòng cho bọn ngân hàng rồi lại thổi tiếp vào BDS cho to hơn tiếp 1 vòng quay nổ bùm cái đất nước này lên. Bọn m hiểu thế nào là nước ấm nấu ếch chưa, nó diễn ra cả chục năm nay rồi đấy
- Tiếp theo sắp tới bắt đầu lạm phát kết hợp với cái t kể trên thì chuyện gì xảy ra nào ? ĐÌNH CMN LẠM DCM đấy, cần đ gì AI, AI chỉ tổng hợp thông tin còn lại m phải dựa trên thông tin để suy luận ra cái gì đang xảy ra, chứ bảo nó suy luận cho thì sao mà đúng được

Chiều nay mới ngồi nhậu vs mấy tml cò đất, nghe kể câu chuyện về 1 tấm gương rũ bùn sáng loà của 1 thằng .
Sinh 1985 , vô SG năm 2010 , tài sản chỉ có con dream Loncin đời đầu.
Đi làm giám sát xây dựng lìu tìu , lương 10 củ , lấy con vk từ thuở hàn vi, ở phòng trọ 1.5 củ , sinh đứa con.
Cuộc đời cũng tà tà như vậy.
Năm 2016 , 2017 , thì bắt đầu sốt đất ở Thủ Đức, Dĩ An.
Tml lúc đó cũng vẫn sống cuộc đời loanh quanh với con dream Loncin thì nó bắt đầu quen với 1 con ml gia đình có lực và rất gia giáo .
Con ml kia thì xấu, nhưng bố lại là giám thị một trại giam to ở Đồng nai.
Thế là sút con vk đầu và li dị để có được một lý lịch sạch, chuẩn.
Quen với con xấu kia và có ý định nghiêm túc kết hôn.
Ông bố vk kia thuộc tips người sống lâu trong môi trường trại , trường, nên nhất nhất đều nghe theo lời con gái.
Tiền bạc thì ông đó có vài tỷ, nhưng để gửi bank chứ không đầu tư đất đai.

NESTA2810:

Chiều nay mới ngồi nhậu vs mấy tml cò đất, nghe kể câu chuyện về 1 tấm gương rũ bùn sáng loà của 1 thằng .
Sinh 1985 , vô SG năm 2010 , tài sản chỉ có con dream Loncin đời đầu.
Đi làm giám sát xây dựng lìu tìu , lương 10 củ , lấy con vk từ thuở hàn vi, ở phòng trọ 1.5 củ , sinh đứa con.
Cuộc đời cũng tà tà như vậy.
Năm 2016 , 2017 , thì bắt đầu sốt đất ở Thủ Đức, Dĩ An.
Tml lúc đó cũng vẫn sống cuộc đời loanh quanh với con dream Loncin thì nó bắt đầu quen với 1 con ml gia đình có lực và rất gia giáo .
Con ml kia thì xấu, nhưng bố lại là giám thị một trại giam to ở Đồng nai.
Thế là sút con vk đầu và li dị để có được một lý lịch sạch, chuẩn.
Quen với con xấu kia và có ý định nghiêm túc kết hôn.
Ông bố vk kia thuộc tips người sống lâu trong môi trường trại , trường, nên nhất nhất đều nghe theo lời con gái.
Tiền bạc thì ông đó có vài tỷ, nhưng để gửi bank chứ không đầu tư đất đai.

Bấm để mở rộng...

Rồi liên quan gì đến câu chuyện của t , đụ mẹ thằng con chó say xỉn xàm thiệt chứ

Nhầm topic

marcusaurelius1991:

Rồi liên quan gì đến câu chuyện của t , đụ mẹ thằng con chó say xỉn xàm thiệt chứ

Bấm để mở rộng...

Tao đang dẫn dắt mạch chuyện 😃😃.
Và cái kết chuyện thì nó chính là cái câu hỏi của mày đó tml 😄

marcusaurelius1991:

@Johnsmith @Thích Vét Máng mời vô chia sẻ @bandono2 @Kod112 @Olineasdf @nontrau @Trâu Lái Xe

Bấm để mở rộng...

Vấn đề nan giải là chảy vào BDS nhiều quá thì không giúp tạo ra lợi nhuận. Cái cơ bản nhất để tạo ra lợi nhuận là cho thuê nhà, là nơi để kinh doanh. Nhưng tiền không chảy vào SX, KD thì lấy đâu ra thu nhập, lợi nhuận để người chủ có thể đi thuê hoặc tìm mua nhà. Và để mua được những căn liền kề, biệt thự, shophouse thì phải là những người có tiền mới mua được. Nhưng để có tiền thì những người đó cũng cần lao động, sản xuất và kinh doanh mới có tiền. Nhưng tiền thì không chảy vào SX, KD thì lấy đâu ra lợi nhuận để mua và thuê nhà ?
Đọc cuốn sách Châu Á vận hành như thế nào, kể và so sánh chính sách của 1 loạt các nước Nhật, Hàn, Trung, Đài, Sing, Malay.... sau WW2 mới thấy được ĐL đang đi sai như thế nào.
Mong các xamer thảo luận thêm
Trân trọng!

Thích Vét Máng:

Vấn đề nan giải là chảy vào BDS nhiều quá thì không giúp tạo ra lợi nhuận. Cái cơ bản nhất để tạo ra lợi nhuận là cho thuê nhà, là nơi để kinh doanh. Nhưng tiền không chảy vào SX, KD thì lấy đâu ra thu nhập, lợi nhuận để người chủ có thể đi thuê hoặc tìm mua nhà. Và để mua được những căn liền kề, biệt thự, shophouse thì phải là những người có tiền mới mua được. Nhưng để có tiền thì những người đó cũng cần lao động, sản xuất và kinh doanh mới có tiền. Nhưng tiền thì không chảy vào SX, KD thì lấy đâu ra lợi nhuận để mua và thuê nhà ?
Đọc cuốn sách Châu Á vận hành như thế nào, kể và so sánh chính sách của 1 loạt các nước Nhật, Hàn, Trung, Đài, Sing, Malay.... sau WW2 mới thấy được ĐL đang đi sai như thế nào.
Mong các xamer thảo luận thêm
Trân trọng!

Bấm để mở rộng...

quán tri thức.