Đề xuất thu thuế thu nhập cá nhân đối với chuyển nhượng bất động sản với thuế suất 20% trên thu nhập tính thuế hoặc từ 2 - 10% trên giá bán tùy thuộc vào thời gian sở hữu khiến nhiều người lo lắng giá nhà đất sẽ tiếp tục tăng cao.
Áp thêm thuế, thị trường sẽ suy giảm
Cụ thể, theo Dự thảo luật Thuế thu nhập cá nhân (thay thế) đang được Bộ Tài chính lấy ý kiến, cơ quan này đưa ra quy định thuế thu nhập cá nhân (TNCN) đối với chuyển nhượng bất động sản (BĐS) với thuế suất 20% trên thu nhập tính thuế theo từng lần chuyển nhượng. Trong đó, thu nhập tính thuế được xác định bằng giá bán trừ giá mua và các khoản chi phí hợp lý liên quan đến việc tạo ra thu nhập từ chuyển nhượng BĐS. Trường hợp không xác định được giá mua và các chi phí liên quan đến việc chuyển nhượng BĐS thì thuế TNCN được xác định bằng giá bán nhân với thuế suất từ 2 - 10% theo thời gian nắm giữ (thuế suất cao nhất là 10% trên giá bán đối với BĐS sở hữu dưới 2 năm và mức thuế suất thấp nhất 2% trên giá bán đối với BĐS sở hữu từ 10 năm trở lên).
Thu thuế cao với chuyển nhượng BĐS chưa phù hợp trong tình hình hiện nay
Ảnh: Đình Sơn
Chuyên gia kinh tế, TS Lê Xuân Nghĩa phân tích giá BĐS hiện nay có mức tăng theo công thức đơn giản là bằng tốc độ tăng trưởng kinh tế cộng với lạm phát và tốc độ đô thị hóa. Như vậy nền kinh tế càng tăng trưởng cao và lạm phát cao thì giá BĐS càng tăng cao. Theo ông, quan niệm đánh thuế để giảm giá BĐS là "ảo tưởng" vì thuế là chi phí đầu vào và sẽ bị chuyển sang giá bán, khiến người mua nhà gánh chịu. Đó là chưa kể thị trường nào cũng cần có giao dịch mua bán, tương tự như thị trường chứng khoán. Nếu không có hoạt động mua bán thì thị trường lại không còn hoạt động.
Hơn nữa, thị trường BĐS quan trọng hơn rất nhiều đối với những gì thể hiện hay chỉ nhìn thấy bên ngoài. Giá trị vốn hóa của thị trường BĐS nói chung thông thường gấp 3 lần GDP của quốc gia. Cụ thể, ước tính quy mô GDP toàn cầu khoảng 120.000 tỉ USD thì giá trị vốn hóa thị trường BĐS khoảng 350.000 tỉ USD. Hay quy mô GDP của Trung Quốc khoảng 19.500 tỉ USD thì giá trị vốn hóa thị trường BĐS nước này lên đến 57.000 tỉ USD. Vì vậy, bất kỳ chính sách tác động vào thị trường BĐS đều phải hết sức cân nhắc do sẽ có phản ứng dây chuyền đối với nền kinh tế. "Thị trường BĐS chỉ mới phục hồi sau cú sốc năm 2022 - 2023. Khi đó chúng ta đã thấy những ảnh hưởng không tốt đến sự tăng trưởng của cả nền kinh tế. Thị trường BĐS đóng băng, giao dịch ngừng trệ… đã tác động tiêu cực đến nhiều lĩnh vực khác của nền kinh tế, trong đó có cả ngành ngân hàng do lượng tài sản đang được cầm cố cho vay.
Trong bối cảnh hiện nay khi Chính phủ đặt ra mục tiêu thúc đẩy tăng trưởng kinh tế ở mức cao thì không nên thay đổi chính sách thuế TNCN đối với chuyển nhượng BĐS. Tôi cho rằng giữ nguyên chính sách thu thuế TNCN 2% trên giá bán từng lần chuyển nhượng là phù hợp, dễ thực hiện. Bởi mức thuế quá cao có thể làm giảm thanh khoản, khiến người dân e ngại thực hiện giao dịch, thị trường đóng băng; đồng thời tạo ra ảnh hưởng trực tiếp đến các doanh nghiệp BĐS, làm suy giảm động lực phát triển, đi ngược lại với chủ trương phát triển kinh tế tư nhân", TS Lê Xuân Nghĩa chia sẻ.
Đồng quan điểm, theo chuyên gia Huỳnh Phước Nghĩa, ĐH Kinh tế TP.HCM, hiện nay Chính phủ đang chuẩn bị sửa luật Đất đai 2024 với nhiều nội dung, trong đó có sửa đổi phương án xây dựng bảng giá đất và một số quy định khác. Thị trường BĐS sẽ có những biến động lớn khi hàng loạt quy định được thay đổi. Trong bối cảnh này nếu chính sách thuế TNCN đối với chuyển nhượng BĐS thay đổi hoàn toàn mới thì sẽ thêm một điều kiện tác động lớn đến thị trường. Từ đó sẽ có khả năng khiến thị trường BĐS lại bị đóng băng, giao dịch ảm đạm và sẽ tác động tiêu cực đến tăng trưởng kinh tế của cả nước nói chung.
Hơn nữa, chính sách thuế, phí chỉ là một công cụ để hạn chế đầu cơ nhưng chưa đủ mà cần thêm hàng loạt chính sách đồng bộ khác. Trong đó, chủ yếu là liên quan đến quy hoạch sử dụng đất, quyền sử dụng đất, phát triển thị trường… Thời gian qua việc giá BĐS tại VN tăng cao cũng được chỉ ra do nhiều nguyên nhân, trong đó có nguồn cung thấp hơn nhu cầu do bị "tắc" ở nhiều quy định khiến giá càng tăng cao. Trong bối cảnh như vậy, đánh thuế cao sẽ càng khiến BĐS tăng giá và kéo theo nhiều hệ lụy khác như giá thuê văn phòng tăng cao, việc mở rộng hoạt động sản xuất của doanh nghiệp gặp khó khăn và làm thị trường kém hấp dẫn với cả nhà đầu tư trong nước và quốc tế.
"Trong bối cảnh hiện nay khi Chính phủ đặt ra mục tiêu thúc đẩy tăng trưởng kinh tế ở mức cao thì không nên thay đổi chính sách thuế TNCN đối với chuyển nhượng BĐS".
TS Lê Xuân Nghĩa
Khó áp dụng tính thuế 20% trên thu nhập chịu thuế
Phương án thu thuế TNCN đối với chuyển nhượng BĐS theo thuế suất 20% trên thu nhập cũng không nhận được sự đồng thuận của nhiều người. Theo lý giải của cơ quan soạn thảo, so với mức thuế 2% trên giá chuyển nhượng đang áp dụng hiện nay, việc thu thuế 20% trên thu nhập tính thuế sẽ điều tiết thuế đảm bảo ở mức tương đương. Trong một số trường hợp (chênh lệch giữa giá bán và giá mua ít hơn, không phát sinh thu nhập hoặc bị lỗ), việc thu 20% trên thu nhập sẽ có lợi hơn cho cá nhân, điều tiết việc thu thuế đúng theo thu nhập thực tế của hoạt động giao dịch BĐS. Tuy nhiên, Bộ Tài chính cũng thừa nhận việc thu thuế TNCN theo phương pháp 20% trên thu nhập cần có lộ trình phù hợp, đảm bảo đồng bộ với quá trình hoàn thiện các chính sách khác liên quan đến đất đai, nhà ở, hay mức độ sẵn sàng của cơ sở dữ liệu cũng như hạ tầng công nghệ thông tin về đăng ký, chuyển nhượng đất đai, BĐS... Qua đó, có thể tạo điều kiện cho cơ quan thuế có đủ thông tin và cơ sở pháp lý liên quan đến hoạt động chuyển nhượng BĐS để thu đúng số tiền thuế phải nộp.
TS Lê Xuân Nghĩa cho rằng hiện nay VN vẫn chưa có cơ sở dữ liệu về thị trường BĐS. Đồng thời, bảng giá đất của các tỉnh thành công bố vừa qua chưa hợp lý. Đó là chưa kể để xác định được các chi phí hợp lý, hợp lệ trong quá trình mua và nắm giữ BĐS của người dân để tính được thu nhập chịu thuế cũng khá phức tạp. Do đó, chuyên gia này đề xuất giữ nguyên quy định thu thuế TNCN 2% trên giá bán từng lần chuyển nhượng BĐS như hiện nay. Chỉ khi nào có được cơ sở dữ liệu BĐS, xác định được giá BĐS công khai minh bạch thì sẽ áp dụng quy định thu thuế trên phần lợi nhuận đối với chuyển nhượng BĐS.
Về vấn đề này, ông Huỳnh Phước Nghĩa nhấn mạnh bản chất thuế TNCN là thu trên các khoản thu nhập sau khi trừ chi phí thì với chuyển nhượng BĐS cũng như vậy. Nhưng quan trọng nhất là xác định được các chi phí hợp lý, hợp lệ như thế nào để phù hợp theo điều kiện kinh tế - xã hội của VN. Dự thảo luật Thuế TNCN (thay thế) đang để Chính phủ quy định chi tiết điều này nên chưa rõ sẽ thực hiện ra sao. Vì vậy trong bối cảnh chuyển tiếp có thể đưa ra 2 phương án để người dân lựa chọn. Thứ nhất là thu 20% trên thu nhập tính thuế hoặc thu 2% trên giá bán như hiện tại. Điều này cũng sẽ không gây "sốc" cho thị trường BĐS trong khi các doanh nghiệp, nhà đầu tư đều phấp phỏng với những biến động về chính sách, khung pháp lý trong thời gian 1 - 2 năm tới.
thanhnien.vn
Áp thêm thuế, thị trường sẽ suy giảm
Cụ thể, theo Dự thảo luật Thuế thu nhập cá nhân (thay thế) đang được Bộ Tài chính lấy ý kiến, cơ quan này đưa ra quy định thuế thu nhập cá nhân (TNCN) đối với chuyển nhượng bất động sản (BĐS) với thuế suất 20% trên thu nhập tính thuế theo từng lần chuyển nhượng. Trong đó, thu nhập tính thuế được xác định bằng giá bán trừ giá mua và các khoản chi phí hợp lý liên quan đến việc tạo ra thu nhập từ chuyển nhượng BĐS. Trường hợp không xác định được giá mua và các chi phí liên quan đến việc chuyển nhượng BĐS thì thuế TNCN được xác định bằng giá bán nhân với thuế suất từ 2 - 10% theo thời gian nắm giữ (thuế suất cao nhất là 10% trên giá bán đối với BĐS sở hữu dưới 2 năm và mức thuế suất thấp nhất 2% trên giá bán đối với BĐS sở hữu từ 10 năm trở lên).
Thu thuế cao với chuyển nhượng BĐS chưa phù hợp trong tình hình hiện nay
Ảnh: Đình Sơn
Chuyên gia kinh tế, TS Lê Xuân Nghĩa phân tích giá BĐS hiện nay có mức tăng theo công thức đơn giản là bằng tốc độ tăng trưởng kinh tế cộng với lạm phát và tốc độ đô thị hóa. Như vậy nền kinh tế càng tăng trưởng cao và lạm phát cao thì giá BĐS càng tăng cao. Theo ông, quan niệm đánh thuế để giảm giá BĐS là "ảo tưởng" vì thuế là chi phí đầu vào và sẽ bị chuyển sang giá bán, khiến người mua nhà gánh chịu. Đó là chưa kể thị trường nào cũng cần có giao dịch mua bán, tương tự như thị trường chứng khoán. Nếu không có hoạt động mua bán thì thị trường lại không còn hoạt động.
Hơn nữa, thị trường BĐS quan trọng hơn rất nhiều đối với những gì thể hiện hay chỉ nhìn thấy bên ngoài. Giá trị vốn hóa của thị trường BĐS nói chung thông thường gấp 3 lần GDP của quốc gia. Cụ thể, ước tính quy mô GDP toàn cầu khoảng 120.000 tỉ USD thì giá trị vốn hóa thị trường BĐS khoảng 350.000 tỉ USD. Hay quy mô GDP của Trung Quốc khoảng 19.500 tỉ USD thì giá trị vốn hóa thị trường BĐS nước này lên đến 57.000 tỉ USD. Vì vậy, bất kỳ chính sách tác động vào thị trường BĐS đều phải hết sức cân nhắc do sẽ có phản ứng dây chuyền đối với nền kinh tế. "Thị trường BĐS chỉ mới phục hồi sau cú sốc năm 2022 - 2023. Khi đó chúng ta đã thấy những ảnh hưởng không tốt đến sự tăng trưởng của cả nền kinh tế. Thị trường BĐS đóng băng, giao dịch ngừng trệ… đã tác động tiêu cực đến nhiều lĩnh vực khác của nền kinh tế, trong đó có cả ngành ngân hàng do lượng tài sản đang được cầm cố cho vay.
Trong bối cảnh hiện nay khi Chính phủ đặt ra mục tiêu thúc đẩy tăng trưởng kinh tế ở mức cao thì không nên thay đổi chính sách thuế TNCN đối với chuyển nhượng BĐS. Tôi cho rằng giữ nguyên chính sách thu thuế TNCN 2% trên giá bán từng lần chuyển nhượng là phù hợp, dễ thực hiện. Bởi mức thuế quá cao có thể làm giảm thanh khoản, khiến người dân e ngại thực hiện giao dịch, thị trường đóng băng; đồng thời tạo ra ảnh hưởng trực tiếp đến các doanh nghiệp BĐS, làm suy giảm động lực phát triển, đi ngược lại với chủ trương phát triển kinh tế tư nhân", TS Lê Xuân Nghĩa chia sẻ.
Đồng quan điểm, theo chuyên gia Huỳnh Phước Nghĩa, ĐH Kinh tế TP.HCM, hiện nay Chính phủ đang chuẩn bị sửa luật Đất đai 2024 với nhiều nội dung, trong đó có sửa đổi phương án xây dựng bảng giá đất và một số quy định khác. Thị trường BĐS sẽ có những biến động lớn khi hàng loạt quy định được thay đổi. Trong bối cảnh này nếu chính sách thuế TNCN đối với chuyển nhượng BĐS thay đổi hoàn toàn mới thì sẽ thêm một điều kiện tác động lớn đến thị trường. Từ đó sẽ có khả năng khiến thị trường BĐS lại bị đóng băng, giao dịch ảm đạm và sẽ tác động tiêu cực đến tăng trưởng kinh tế của cả nước nói chung.
Hơn nữa, chính sách thuế, phí chỉ là một công cụ để hạn chế đầu cơ nhưng chưa đủ mà cần thêm hàng loạt chính sách đồng bộ khác. Trong đó, chủ yếu là liên quan đến quy hoạch sử dụng đất, quyền sử dụng đất, phát triển thị trường… Thời gian qua việc giá BĐS tại VN tăng cao cũng được chỉ ra do nhiều nguyên nhân, trong đó có nguồn cung thấp hơn nhu cầu do bị "tắc" ở nhiều quy định khiến giá càng tăng cao. Trong bối cảnh như vậy, đánh thuế cao sẽ càng khiến BĐS tăng giá và kéo theo nhiều hệ lụy khác như giá thuê văn phòng tăng cao, việc mở rộng hoạt động sản xuất của doanh nghiệp gặp khó khăn và làm thị trường kém hấp dẫn với cả nhà đầu tư trong nước và quốc tế.
"Trong bối cảnh hiện nay khi Chính phủ đặt ra mục tiêu thúc đẩy tăng trưởng kinh tế ở mức cao thì không nên thay đổi chính sách thuế TNCN đối với chuyển nhượng BĐS".
TS Lê Xuân Nghĩa
Khó áp dụng tính thuế 20% trên thu nhập chịu thuế
Phương án thu thuế TNCN đối với chuyển nhượng BĐS theo thuế suất 20% trên thu nhập cũng không nhận được sự đồng thuận của nhiều người. Theo lý giải của cơ quan soạn thảo, so với mức thuế 2% trên giá chuyển nhượng đang áp dụng hiện nay, việc thu thuế 20% trên thu nhập tính thuế sẽ điều tiết thuế đảm bảo ở mức tương đương. Trong một số trường hợp (chênh lệch giữa giá bán và giá mua ít hơn, không phát sinh thu nhập hoặc bị lỗ), việc thu 20% trên thu nhập sẽ có lợi hơn cho cá nhân, điều tiết việc thu thuế đúng theo thu nhập thực tế của hoạt động giao dịch BĐS. Tuy nhiên, Bộ Tài chính cũng thừa nhận việc thu thuế TNCN theo phương pháp 20% trên thu nhập cần có lộ trình phù hợp, đảm bảo đồng bộ với quá trình hoàn thiện các chính sách khác liên quan đến đất đai, nhà ở, hay mức độ sẵn sàng của cơ sở dữ liệu cũng như hạ tầng công nghệ thông tin về đăng ký, chuyển nhượng đất đai, BĐS... Qua đó, có thể tạo điều kiện cho cơ quan thuế có đủ thông tin và cơ sở pháp lý liên quan đến hoạt động chuyển nhượng BĐS để thu đúng số tiền thuế phải nộp.
TS Lê Xuân Nghĩa cho rằng hiện nay VN vẫn chưa có cơ sở dữ liệu về thị trường BĐS. Đồng thời, bảng giá đất của các tỉnh thành công bố vừa qua chưa hợp lý. Đó là chưa kể để xác định được các chi phí hợp lý, hợp lệ trong quá trình mua và nắm giữ BĐS của người dân để tính được thu nhập chịu thuế cũng khá phức tạp. Do đó, chuyên gia này đề xuất giữ nguyên quy định thu thuế TNCN 2% trên giá bán từng lần chuyển nhượng BĐS như hiện nay. Chỉ khi nào có được cơ sở dữ liệu BĐS, xác định được giá BĐS công khai minh bạch thì sẽ áp dụng quy định thu thuế trên phần lợi nhuận đối với chuyển nhượng BĐS.
Về vấn đề này, ông Huỳnh Phước Nghĩa nhấn mạnh bản chất thuế TNCN là thu trên các khoản thu nhập sau khi trừ chi phí thì với chuyển nhượng BĐS cũng như vậy. Nhưng quan trọng nhất là xác định được các chi phí hợp lý, hợp lệ như thế nào để phù hợp theo điều kiện kinh tế - xã hội của VN. Dự thảo luật Thuế TNCN (thay thế) đang để Chính phủ quy định chi tiết điều này nên chưa rõ sẽ thực hiện ra sao. Vì vậy trong bối cảnh chuyển tiếp có thể đưa ra 2 phương án để người dân lựa chọn. Thứ nhất là thu 20% trên thu nhập tính thuế hoặc thu 2% trên giá bán như hiện tại. Điều này cũng sẽ không gây "sốc" cho thị trường BĐS trong khi các doanh nghiệp, nhà đầu tư đều phấp phỏng với những biến động về chính sách, khung pháp lý trong thời gian 1 - 2 năm tới.
Đánh thuế để giảm giá bất động sản là 'ảo tưởng'
Đề xuất thu thuế thu nhập cá nhân đối với chuyển nhượng bất động sản với thuế suất 20% trên thu nhập tính thuế hoặc từ 2 - 10% trên giá bán tùy thuộc vào thời gian sở hữu khiến nhiều người lo lắng giá nhà đất sẽ tiếp tục tăng cao.
thanhnien.vn
