Phe Min9-Vượn Vin vặn vẹo bác Toler

Bất động sản có nguy cơ đóng băng khi đánh thuế chuyển nhượng quá cao​

Theo ông Nguyễn Thế Điệp - Phó Chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản (BĐS) Hà Nội, dữ liệu, hạ tầng chưa đồng bộ sẽ khó thực hiện đánh thuế chuyển nhượng BĐS.

Khi dữ liệu chưa đồng bộ, khó đánh thuế vào chuyển nhượng bất động sản. Ảnh: Cao Nguyên.
Chưa phù hợp với giai đoạn hiện nay

Tại dự thảo Luật Thuế thu nhập cá nhân (sửa đổi), Bộ Tài chính đề xuất cách tính thuế thu nhập cá nhân (TNCN) đối với chuyển nhượng BĐS dựa trên phần lãi ròng - tức giá bán trừ giá mua và chi phí liên quan.

Mức thuế suất áp dụng là 20% trên thu nhập tính thuế, tính theo từng lần chuyển nhượng. Trường hợp không xác định được giá mua và chi phí, thuế sẽ tính trực tiếp trên giá bán với thuế suất luỹ tiến theo thời gian nắm giữ: 10% nếu dưới 2 năm; 6% từ 2-5 năm; 4% từ 5-10 năm; 2% nếu trên 10 năm hoặc tài sản thừa kế.

Đây được xem là nỗ lực đáng kể trong việc siết chặt hoạt động đầu cơ ngắn hạn và tăng tính minh bạch trong khai giá chuyển nhượng, buộc người bán phải kê khai đầy đủ giá vốn và chi phí thực tế, giúp hệ thống dữ liệu phản ánh đúng giá trị thật.

Tuy nhiên, nhiều ý kiến lo ngại chính sách này sẽ vô tình triệt tiêu một phần động lực đầu tư - vốn đang là “nguồn oxy” quan trọng cho thị trường trong giai đoạn hiện nay.

Theo một khảo sát gần đây do batdongsan.com.vn thực hiện với hơn 1.000 người có nhu cầu tìm kiếm BĐS, có tới 59% người tham gia khảo sát mua BĐS chủ yếu với mục đích đầu tư thay vì để ở. Trong số đó, số người đang sở hữu BĐS có ý định bán trong vòng một năm chiếm tỉ lệ lớn.

Điều này phản ánh thực tế là người Việt Nam rất thích đầu tư vào BĐS nhưng thời gian nắm giữ lại ngắn và có xu hướng “bán khi được giá”, linh hoạt dịch chuyển dòng vốn sang các tài sản khác có lợi hơn trong từng thời điểm.

Về vấn đề này, chia sẻ với PV Lao Động, ông Nguyễn Thế Điệp - Phó Chủ tịch Câu lạc bộ BĐS Hà Nội - cho rằng, về lâu dài chính sách này là đúng nhưng lại chưa thật sự phù hợp trong giai đoạn hiện nay khi thị trường vẫn đang trong thời kỳ khó khăn và phục hồi.

Ông Nguyễn Thế Điệp - Phó Chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội. Ảnh: Tô Thế.
Theo ông Điệp, sự thay đổi thuế suất theo hướng đột biến như vậy dễ gây tâm lý hoang mang, phản ứng mạnh trong xã hội nếu thiếu truyền thông đầy đủ và lộ trình rõ ràng.

“Nếu đưa ra không đúng thời điểm, chính sách có thể khiến thị trường trầm lắng thêm, giao dịch sụt giảm ảnh hưởng đến nền kinh tế” - ông Điệp nhấn mạnh.

Cần có hệ thống dữ liệu đầy đủ

Vị chuyên gia này nói thêm, để triển khai hiệu quả phương pháp này, cần có hệ thống dữ liệu đầy đủ về lịch sử giao dịch BĐS nhằm xác định chính xác giá vốn, kèm theo các điều kiện về hóa đơn, chứng từ chứng minh chi phí được khấu trừ.

Đồng thời, việc thực hiện phải đồng bộ với chính sách liên quan đến đất đai, nhà ở và dựa trên nền tảng công nghệ thông tin đủ mạnh trong việc quản lý đăng ký và chuyển nhượng BĐS.

Điều này sẽ giúp cơ quan thuế có đủ thông tin, căn cứ pháp lý để xác định thời gian nắm giữ cũng như yếu tố cần thiết khác phục vụ tính thuế.

Dưới góc độ pháp lý, Luật sư Nguyễn Văn Tuấn - Giám đốc Công ty Luật TNHH TGS (Đoàn Luật sư TP Hà Nội) - cho rằng, mức thuế 20% nghe qua đã gây "choáng" với phần lớn người dân, nhất là khi chưa hiểu rõ đây là thuế trên phần lãi chứ không phải tổng giá trị chuyển nhượng.

Khi chưa có cơ sở dữ liệu minh bạch, giá mua không rõ ràng và chi phí không được hướng dẫn cụ thể, người bán sẽ sợ kê khai sai. Họ sẽ chọn cách “án binh bất động”, chờ chính sách rõ hơn.

Bên cạnh đó, người mua cũng sẽ bị ảnh hưởng nếu bên bán đẩy giá lên để “gánh thuế”. Cuối cùng, thị trường vốn đã trầm lắng nay lại thêm ngại ngần, thanh khoản càng tụt.

Vị luật sư này góp ý, để chính sách thuế mới đạt hiệu quả, cần xây dựng một cơ sở dữ liệu quốc gia về BĐS thống nhất, liên thông từ trung ương đến địa phương, công khai và dễ tra cứu. Hệ thống này cần tích hợp giá mua, giá bán, thời điểm chuyển nhượng, mục đích sử dụng, lịch sử sở hữu…

Bấm để mở rộng...