Kiểm tra pháp lý, hiện trạng thực tế và tuyệt đối không ghi giá chuyển nhượng thấp hơn giá thực tế... là những yếu tố quan trọng để người mua tránh được rủi ro khi đi mua bất động sản.
Vụ việc một người đàn ông tại Bình Dương (cũ), nay thuộc TPHCM, để lại tâm thư trên mạng xã hội rồi tìm đến cái chết đã thu hút sự quan tâm của dư luận. Theo các thông tin được lan truyền trên mạng xã hội, nạn nhân đã dồn toàn bộ số tiền tích cóp để mua một mảnh đất nhưng sau đó rơi vào bế tắc vì phát sinh vướng mắc pháp lý.Sự việc đau lòng này cho thấy thực tế người mua nhà đất vẫn đối mặt với những rủi ro, dù đã có sự cẩn trọng nhất định.
Anh Văn Thành (ngụ TPHCM) kể từng suýt mắc bẫy khi định mua một lô đất hơn 200 m2 tại Cần Giờ với giá hơn 10 tỷ đồng. Người bán rao trên mạng và tự nhận là chủ đất, khẳng định chỉ vướng lộ giới khoảng 20 m2. Tuy nhiên, khi kiểm tra quy hoạch thông qua bên thứ ba, anh phát hiện lô đất có thể bị thu hồi tới 2/3 diện tích để làm đường và vỉa hè.
“Đến khi gặp trực tiếp, người bán vẫn cho rằng đó là quy hoạch cũ. Sau này mới biết họ chỉ là môi giới giả danh chủ đất”, anh Thành nói.
Trao đổi với phóng viên báo Dân trí, lãnh đạo một công ty bất động sản tại TPHCM cho rằng khi người dân mua nhà đất cần đặc biệt lưu ý đến vấn đề môi giới. Theo ông, hiện nay vẫn tồn tại nhiều môi giới nghiệp dư, không có kiến thức chuyên môn nhưng vẫn tham gia giao dịch, cung cấp thông tin thiếu chính xác, thậm chí sai lệch.
Theo vị này, cần có chính sách và biện pháp xử lý nghiêm đối với các môi giới hoạt động tự phát này. Bởi thực tế có những trường hợp môi giới không nắm rõ pháp lý, chỉ tập trung bán hàng để lấy phí, dẫn đến việc khách hàng bị đẩy vào những giao dịch rủi ro. Người mua cần kiểm tra kỹ pháp lý. Dù nhiều trường hợp người mua đã rất cẩn thận, yêu cầu đo đạc, kiểm tra chi tiết nhưng vẫn có thể rơi vào “bẫy” khi chủ đất trước đó đã vướng các vấn đề như chồng ranh, dính quy hoạch hoặc tranh chấp và cố tình chuyển rủi ro sang người mua sau.
Người mua cần phải kiểm tra nhiều thủ tục trước khi xuống tiền mua nhà đất (Ảnh: Lê Tỉnh).
“Có trường hợp chủ đất trước đó đã bị vướng chồng ranh, tranh chấp, nhưng sau đó tìm cách bán lại để đẩy trách nhiệm. Nếu gặp môi giới thiếu chuyên môn, chỉ lo bán và lấy tiền, thì rất dễ khiến người mua tiếp tục “sập bẫy’”, vị này nói.
Luật sư Trương Văn Tuấn, Trưởng Văn phòng Luật sư Trạng Sài Gòn, cho rằng khi mua đất, điều đầu tiên người mua cần lưu ý là kiểm tra tính pháp lý của bất động sản. Cụ thể là đối chiếu số thửa, tờ bản đồ, diện tích, mục đích sử dụng đất, thời hạn sử dụng và tình trạng thế chấp, kê biên, hạn chế giao dịch (nếu có).
Đồng thời, người mua nên trực tiếp đến Văn phòng đăng ký đất đai hoặc cơ quan chức năng có thẩm quyền để xác minh tình trạng pháp lý, quy hoạch và biến động của thửa đất, thay vì hoàn toàn phụ thuộc vào thông tin từ người bán hoặc môi giới.
Một vấn đề rất quan trọng nhưng nhiều người thường bỏ qua là phải kiểm tra hiện trạng thực tế của thửa đất do nhiều tranh chấp phát sinh từ việc ranh giới trên thực địa không trùng khớp với hồ sơ địa chính hoặc giấy chứng nhận.
Người mua nên yêu cầu đo đạc hiện trạng, xác định mốc giới, sơ đồ vị trí và nếu cần thì ký xác nhận ranh giới với các hộ liền kề trước khi thanh toán toàn bộ tiền. Chi phí cho việc đo đạc là không lớn nhưng có thể giúp chúng ta tránh được những tranh chấp kéo dài nhiều năm.
Một lưu ý quan trọng khác là tuyệt đối không đồng ý ghi giá chuyển nhượng thấp hơn giá thực tế để giảm nghĩa vụ thuế. Đây là thói quen vẫn còn khá phổ biến khi giao dịch bất động sản nhưng lại tiềm ẩn rất nhiều rủi ro. Khi xảy ra tranh chấp, hợp đồng công chứng là một trong những chứng cứ quan trọng để tòa án xem xét.
Dù trên thực tế người mua vẫn có thể chứng minh số tiền đã thanh toán bằng hợp đồng đặt cọc, sao kê ngân hàng, giấy biên nhận, tin nhắn, ghi âm hoặc lời khai của người làm chứng... nhưng việc chứng minh sẽ phức tạp, tốn kém thời gian và làm gia tăng đáng kể rủi ro tố tụng nhất là khi không cung cấp được tài liệu, chứng từ chứng minh số tiền thực tế đã thanh toán cho bên bán. Nguyên tắc an toàn nhất vẫn là thể hiện đúng giá trị giao dịch trên hợp đồng.
Mua nhà đất, hạn chế giao dịch tiền mặt
Đối với việc thanh toán khi giao dịch bất động sản, nhiều chuyên gia khuyến nghị nên hạn chế thanh toán tiền mặt. Nếu trả tiền mặt phải lập biên nhận đầy đủ, ghi rõ số tiền, thời gian, mục đích thanh toán và có chữ ký của các bên.
Mọi số tiền đặt cọc, thanh toán từng đợt hay thanh toán hết giá trị hợp đồng đều cần có tài liệu chứng minh rõ ràng vì đây sẽ là những chứng cứ quan trọng nếu phát sinh tranh chấp.
Khi giao dịch bất động sản thông qua môi giới, nếu môi giới đưa ra bất kỳ cam kết nào, người dân nên yêu cầu lập thành văn bản có chữ ký của người có trách nhiệm.
“Một bất động sản có sổ đỏ không đồng nghĩa với việc giao dịch đó tuyệt đối an toàn. Sự an toàn chỉ có được khi người mua kiểm tra đầy đủ pháp lý, xác minh hiện trạng thực tế, ghi nhận đúng giá trị giao dịch, lưu giữ đầy đủ chứng cứ thanh toán và không đặt niềm tin tuyệt đối vào cam kết miệng" - Luật sư Tuấn khuyến nghị.
