Hoanggiap512
Kích Dục Đại Sư
"bí mật nhé" 😜😜😜😜Thủ tướng là người đứng đầu chánh phủ.
Có quyền kí trong trường hợp đặc bịt.
Tại sao không kí mà đi đổ vỏ
Loạn xạ 😂🤣😂
- Tạo bởi Xoanquay
- Start date
Miennaonuoithantoi3
Thanh niên Ngõ chợ
Đụ má cho 3 thằng Thanh Hoá - Nghệ An - Hà Tĩnh sáp nhập lại thành Thanh Nghệ Tĩnh rồi bắt đám này tăng trưởng tín dụng hợp lí trên 16%
Đụ má đám này là chuyên cầm nhà cầm đất vay ngân hàng để đi xklđ nè
Đụ má đám này là chuyên cầm nhà cầm đất vay ngân hàng để đi xklđ nè
Xoanquay
Hiệp Heo Nhân Ái
Bất động sản Việt Nam chưa thể “chết” !
(Phần 1) vị trí vai trò của BĐS trong nền kinh tế và ý chí của Nhà điều hành.
Trong bối cảnh thị trường bất động sản (BĐS) liên tục đón nhận những đánh giá trái chiều, từ "đóng băng", "hết oxy" đến lo ngại nổ “bong bóng" …. Liệu có thực sự lo ngại ? liệu BĐS có “chết” ?…. Để trả lời, tôi cho rằng cần đánh giá đúng vai trò của nó trong nền kinh tế và xác định được ý chí chủ quan của Chính phủ (nhà Cái) về BĐS.
BĐS: Trụ cột của nền kinh tế và liên kết đa ngành
Dù những tranh luận về thị trường có sôi nổi đến đâu, không thể phủ nhận vai trò nền tảng của BĐS, lĩnh vực đóng góp khoảng 8-10% vào GDP. Hơn thế nữa, BĐS có khả năng lan tỏa mạnh mẽ, tạo ra tác động dây chuyền tích cực tới gần 40 ngành nghề khác, từ xây dựng, vật liệu xây dựng, tài chính, ngân hàng, du lịch, đến dịch vụ và lao động. Điều này biến BĐS thành một "đầu kéo" quan trọng, thúc đẩy sự phát triển chung của cả nền kinh tế.
Nguồn thu ngân sách khổng lồ từ đất đai:
Chính phủ đã và đang nhận thấy giá trị to lớn của đất đai, là nguồn lực, là kênh thu ngân sách cực kỳ quan trọng. Nghị quyết 18-NQ/TW năm 2022 đã khẳng định rõ đất đai là nguồn lực cần được khơi thông để đưa Việt Nam trở thành nước phát triển có thu nhập cao. Điều này không chỉ là định hướng chính sách, mà còn được minh chứng bằng những con số ấn tượng:
* Vingroup - một trong những tập đoàn BĐS hàng đầu - đã nộp ngân sách kỷ lục gần 56.200 tỷ đồng vào năm 2024, lớn hơn tổng thu ngân sách của 15 tỉnh cộng lại. Trong đó, hơn một nửa đến từ tiền sử dụng đất và thuê đất.
* Tại Thanh Hóa, tính đến giữa tháng 6/2025, tỉnh đã thu về hơn 9.157,8 tỷ đồng từ 210 phiên đấu giá đất. Con số này bằng 50% tổng thu ngân sách năm 2024 của tỉnh (56.735 tỷ đồng), cho thấy sự phụ thuộc đáng kể vào nguồn thu từ đất đai ở cấp địa phương.
Bảng giá đất mới sát giá thị trường, sẽ đẩy mặt bằng giá lên, giữa lửa cho thị trường và làm tăng thu ngân sách.
Mới đây, Cục Đất đai (Bộ Tài nguyên và Môi trường) đã xác nhận rằng việc điều chỉnh bảng giá đất mới sát giá thị trường sẽ làm tăng giá đất và tăng thu ngân sách:- từ cuối 2024 Hà Nội đã công bố Bảng giá mới đến 31/12/25 trong đó các khu vực trung tâm tăng 3,7 lần, các tuyến phố khác tăng 150-270%; tại TP Hồ Chí Minh giá đất điều chỉ tới cuối năm nay tăng từ 4 đến 38 lần; giá đất mới (từ 7/7) tại Đà nẵng tăng mạnh nhất 125-172%…vv. Từ 1/1/2026 sẽ lại có bảng giá mới, việc “giá chính thống” ngày càng tiệm cận/ sát giá thị trường sẽ tạo sức hút nhà đầu tư mới và giữ chân các nhà đầu tư cũ ở lại với thị trường…Giá đất tăng đồng nghĩa với nguồn thu từ đất đai (tiền sử dụng đất, thuế, phí...) tăng, đấu giá đất sẽ lại ở rộ ở khắp các tỉnh thành….
Bất động sản chưa thể "chết" !
Đây là giai đoạn mà các chính sách đang được điều chỉnh để khơi thông nguồn lực này một cách hiệu quả hơn, đảm bảo vai trò của nó trong hành trình vươn mình của đất nước. Những biến động thị trường là cần thiết để thanh lọc và tái cấu trúc… chắc chắn, thị trường BĐS sẽ trưởng thành hơn, được kiểm soát chặt chẽ và minh bạch hơn trong thời gian tới.
Với vai trò là nguồn lực chiến lược, đóng góp GDP quan trọng, lan tỏa tới gần 40 ngành nghề và là nguồn thu ngân sách khổng lồ, … sự gắn bó “Trẫm-Trạng” giữa BĐS và hệ thống tài chính/ngân hàng … ta có thể khẳng định Nhà Cái không thể để cho BĐS "chết" ở thời điểm hiện tại hoặc trong vài tháng tới ít nhất tới Đại hội Đảng.
Bất động sản chưa thế “chết”.
Phần 2: Những yếu tố tạo đà tăng trưởng cho BĐS Việt Nam
Trong phần 1, chúng ta đã khẳng định thị trường bất động sản không thể “chết” nhờ ý chí chủ quan của Nhà điều hành và vai trò quan trọng của BĐS đối với nền kinh tế. Tiếp nối, phần 2 sẽ chỉ ra rằng BĐS không những không "chết", mà đang được "bơm máu hồi sức" một cách mạnh mẽ nhờ những yếu tố then chốt sau:
1- Bơm căng tín dụng, quyết cứu và nuôi dưỡng thị trường.
Dòng tiền là "mạch máu" của mọi nền kinh tế, và BĐS không phải là ngoại lệ. Theo thông tin từ Ngân hàng Nhà nước (NHNN) tại họp báo sáng 8/7/2025, đến ngày 30/6, tín dụng nền kinh tế đã đạt trên 17,2 triệu tỷ đồng, tăng 9,9% so với cuối năm 2024 và tăng khoảng 19,4% so với cùng kỳ năm trước. Ông Phạm Chí Quang, Vụ trưởng Vụ Chính sách tiền tệ NHNN, nhấn mạnh mức tăng trưởng tín dụng gần 10% trong 6 tháng là rất cao, gấp 2,5 lần cùng kỳ năm 2024, cho thấy một lượng tiền rất lớn đã được bơm vào nền kinh tế.
Lịch sử đã chứng minh mối liên hệ chặt chẽ giữa tăng trưởng tín dụng và BĐS. Các giai đoạn tăng trưởng tín dụng cao đều dẫn đến các "cơn sốt" bất động sản. Đơn cử, từ 2008-2010, dù kinh tế đối mặt khủng hoảng tài chính toàn cầu, việc NHNN bơm mạnh tín dụng với mức tăng trưởng lần lượt là 30%; 37,7%; 27,6% đã làm cho BĐS vẫn "nóng cục bộ" tại nhiều nơi. Giai đoạn BĐS phục hồi 2015-2018 cũng có sự đóng góp to lớn của tăng trưởng tín dụng với tốc độ tăng trưởng lần lượt là 17,26%; 18,25% và 18,24%. Rõ ràng, dòng tiền dồi dào này là "mạch máu" không thể thiếu để thị trường BĐS duy trì sức sống và phát triển.
2- Dòng vốn đầu tư công mạnh mẽ thúc đẩy hạ tầng: BĐS như "Hổ mọc thêm cánh".
Việc Chính phủ đẩy mạnh đầu tư công vào hạ tầng và giao thông với các dự án quy mô lớn đang được triển khai mạnh mẽ trên cả nước. Theo kế hoạch, 93.843 tỷ đồng sẽ được giải ngân và tối thiểu 3000 km đường cao tốc với hàng loạt các sân bay mới như Sân bay Gia Bình - Bắc Ninh; Sân bay Phú Quốc, nhiều cảng biển và các công trình giao thông trọng điểm khác đã và sẽ tạo nên một mạng lưới giao thông kết nối, rút ngắn thời gian di chuyển vữa các vùng/miền. Từ đó, tạo ra những "cực tăng trưởng" mới, tăng sức hấp dẫn và tiềm năng phát triển của các dự án BĐS các khu vực cận kề.
3- Chính phủ quyết liệt tháo gỡ khó khăn, thúc đẩy thị trường.
Sự đồng hành và quyết tâm của Chính phủ trong việc tháo gỡ vướng mắc pháp lý, khơi thông dòng vốn cho thị trường BĐS là yếu tố then chốt. Hàng loạt chỉ đạo, nghị quyết đã được ban hành và triển khai nhằm giải quyết các tồn đọng, giúp thị trường hoạt động minh bạch và hiệu quả hơn. Điều này không chỉ tạo niềm tin vững chắc cho nhà đầu tư mà còn loại bỏ dần các rào cản hành chính, thúc đẩy nguồn cung và giao dịch. Sắp tới, nhiều dự án vướng mắc sẽ được tháo gỡ, đẩy nhanh phê duyệt dự án mới; đẩy mạnh chương trình nhà ở xã hội ……nhiều dự án sẽ được triển khai, sản phẩm BĐS mới sẽ dồi dào và phong phú hơn.
4-Mục tiêu tăng trưởng GDP cao và chính sách tín dụng linh hoạt: Kỳ vọng lớn cho thị trường.
Để đạt mục tiêu 8% GDP trong năm 2025 và tăng hai chữ số trong các năm tiếp theo, tín dụng là một động lực không thể thiếu với mức tăng trưởng 16% có thể hơn- tùy vào tình hình thực tế. Đặc biệt, việc gỡ bỏ "room tín dụng" theo chỉ đạo của Thủ tướng tạo ra kỳ vọng lớn về dòng vốn chảy mạnh trong nền kinh tế, đặc biệt là vào lĩnh vực BĐS, góp phần tạo những "cơn sốt nóng" cho thị trường BĐS.
5-Vòng quay vốn và hiệu suất sử dụng vốn thấp: Dòng tiền tìm kênh đầu tư, đầu cơ.
Mặc dù cơ quan thống kê phát biểu dòng tiền đang được dồn vào kênh SX-KD và các lĩnh vực ưu tiên, nhưng một quy luật kinh tế không thể phủ nhận là khi vòng quay tiền tệ (V) thấp (năm 2024 chỉ đạt khoảng 0.67 lần) và hiệu quả sử dụng vốn đầu tư (ICOR) thấp (giai đoạn 2015-2024, ICOR của ta nằm trong khoảng 5.8-6.42, nghĩa là để tạo thêm một đồng GDP chúng ta phải bỏ ra khoảng 6 đồng vốn đầu tư - theo TS Nguyễn Bích Lâm, nguyên Tổng cục trưởng Tổng cục Thống kê).
Sự trùng lặp V và ICOR đều thấp cho phép ta khẳng định dòng vốn có xu hướng dồn vào các kênh đầu tư, đầu cơ như chứng khoán và bất động sản.
6-Tâm lý thị trường và niềm tin vào đồng nội tệ giảm.
Đáng chú ý, nỗi lo về sự mất giá của tiền Việt Nam đồng (VND) cũng là một yếu tố thúc đẩy dòng vốn chảy vào BĐS. Từ đầu năm đến nay, VND đã mất giá khoảng 3% so với đồng USD, trong khi đồng bạc xanh lại mất giá tới 11% so với các đồng tiền chủ chốt khác. Tình hình này càng khiến các nguồn tiền nhàn rỗi trong dân có xu hướng tìm đến các kênh đầu tư có khả năng giữ giá hoặc tăng giá tốt hơn, trong đó BĐS luôn là một kênh trú ẩn an toàn và hiệu quả, đặc biệt trong bối cảnh lạm phát.
___________________________________
Tóm lại, Giai đoạn hiện tại là lúc các chính sách đang được điều chỉnh để khơi thông nguồn lực này một cách hiệu quả hơn, đảm bảo vai trò của nó trong Kỷ nguyên vươn mình của đất nước. Những biến động thị trường là cần thiết để thanh lọc và tái cấu trúc tiến tới một thị trường BĐS trưởng thành hơn, được kiểm soát chặt chẽ và minh bạch hơn.
Phần 3. Bất động sản không thể “chết”: sau đỉnh núi cao thường là thung lũng/vực thẳm-lịch sử liệu có lập lại ?
(Phần 1) vị trí vai trò của BĐS trong nền kinh tế và ý chí của Nhà điều hành.
Trong bối cảnh thị trường bất động sản (BĐS) liên tục đón nhận những đánh giá trái chiều, từ "đóng băng", "hết oxy" đến lo ngại nổ “bong bóng" …. Liệu có thực sự lo ngại ? liệu BĐS có “chết” ?…. Để trả lời, tôi cho rằng cần đánh giá đúng vai trò của nó trong nền kinh tế và xác định được ý chí chủ quan của Chính phủ (nhà Cái) về BĐS.
BĐS: Trụ cột của nền kinh tế và liên kết đa ngành
Dù những tranh luận về thị trường có sôi nổi đến đâu, không thể phủ nhận vai trò nền tảng của BĐS, lĩnh vực đóng góp khoảng 8-10% vào GDP. Hơn thế nữa, BĐS có khả năng lan tỏa mạnh mẽ, tạo ra tác động dây chuyền tích cực tới gần 40 ngành nghề khác, từ xây dựng, vật liệu xây dựng, tài chính, ngân hàng, du lịch, đến dịch vụ và lao động. Điều này biến BĐS thành một "đầu kéo" quan trọng, thúc đẩy sự phát triển chung của cả nền kinh tế.
Nguồn thu ngân sách khổng lồ từ đất đai:
Chính phủ đã và đang nhận thấy giá trị to lớn của đất đai, là nguồn lực, là kênh thu ngân sách cực kỳ quan trọng. Nghị quyết 18-NQ/TW năm 2022 đã khẳng định rõ đất đai là nguồn lực cần được khơi thông để đưa Việt Nam trở thành nước phát triển có thu nhập cao. Điều này không chỉ là định hướng chính sách, mà còn được minh chứng bằng những con số ấn tượng:
* Vingroup - một trong những tập đoàn BĐS hàng đầu - đã nộp ngân sách kỷ lục gần 56.200 tỷ đồng vào năm 2024, lớn hơn tổng thu ngân sách của 15 tỉnh cộng lại. Trong đó, hơn một nửa đến từ tiền sử dụng đất và thuê đất.
* Tại Thanh Hóa, tính đến giữa tháng 6/2025, tỉnh đã thu về hơn 9.157,8 tỷ đồng từ 210 phiên đấu giá đất. Con số này bằng 50% tổng thu ngân sách năm 2024 của tỉnh (56.735 tỷ đồng), cho thấy sự phụ thuộc đáng kể vào nguồn thu từ đất đai ở cấp địa phương.
Bảng giá đất mới sát giá thị trường, sẽ đẩy mặt bằng giá lên, giữa lửa cho thị trường và làm tăng thu ngân sách.
Mới đây, Cục Đất đai (Bộ Tài nguyên và Môi trường) đã xác nhận rằng việc điều chỉnh bảng giá đất mới sát giá thị trường sẽ làm tăng giá đất và tăng thu ngân sách:- từ cuối 2024 Hà Nội đã công bố Bảng giá mới đến 31/12/25 trong đó các khu vực trung tâm tăng 3,7 lần, các tuyến phố khác tăng 150-270%; tại TP Hồ Chí Minh giá đất điều chỉ tới cuối năm nay tăng từ 4 đến 38 lần; giá đất mới (từ 7/7) tại Đà nẵng tăng mạnh nhất 125-172%…vv. Từ 1/1/2026 sẽ lại có bảng giá mới, việc “giá chính thống” ngày càng tiệm cận/ sát giá thị trường sẽ tạo sức hút nhà đầu tư mới và giữ chân các nhà đầu tư cũ ở lại với thị trường…Giá đất tăng đồng nghĩa với nguồn thu từ đất đai (tiền sử dụng đất, thuế, phí...) tăng, đấu giá đất sẽ lại ở rộ ở khắp các tỉnh thành….
Bất động sản chưa thể "chết" !
Đây là giai đoạn mà các chính sách đang được điều chỉnh để khơi thông nguồn lực này một cách hiệu quả hơn, đảm bảo vai trò của nó trong hành trình vươn mình của đất nước. Những biến động thị trường là cần thiết để thanh lọc và tái cấu trúc… chắc chắn, thị trường BĐS sẽ trưởng thành hơn, được kiểm soát chặt chẽ và minh bạch hơn trong thời gian tới.
Với vai trò là nguồn lực chiến lược, đóng góp GDP quan trọng, lan tỏa tới gần 40 ngành nghề và là nguồn thu ngân sách khổng lồ, … sự gắn bó “Trẫm-Trạng” giữa BĐS và hệ thống tài chính/ngân hàng … ta có thể khẳng định Nhà Cái không thể để cho BĐS "chết" ở thời điểm hiện tại hoặc trong vài tháng tới ít nhất tới Đại hội Đảng.
Bất động sản chưa thế “chết”.
Phần 2: Những yếu tố tạo đà tăng trưởng cho BĐS Việt Nam
Trong phần 1, chúng ta đã khẳng định thị trường bất động sản không thể “chết” nhờ ý chí chủ quan của Nhà điều hành và vai trò quan trọng của BĐS đối với nền kinh tế. Tiếp nối, phần 2 sẽ chỉ ra rằng BĐS không những không "chết", mà đang được "bơm máu hồi sức" một cách mạnh mẽ nhờ những yếu tố then chốt sau:
1- Bơm căng tín dụng, quyết cứu và nuôi dưỡng thị trường.
Dòng tiền là "mạch máu" của mọi nền kinh tế, và BĐS không phải là ngoại lệ. Theo thông tin từ Ngân hàng Nhà nước (NHNN) tại họp báo sáng 8/7/2025, đến ngày 30/6, tín dụng nền kinh tế đã đạt trên 17,2 triệu tỷ đồng, tăng 9,9% so với cuối năm 2024 và tăng khoảng 19,4% so với cùng kỳ năm trước. Ông Phạm Chí Quang, Vụ trưởng Vụ Chính sách tiền tệ NHNN, nhấn mạnh mức tăng trưởng tín dụng gần 10% trong 6 tháng là rất cao, gấp 2,5 lần cùng kỳ năm 2024, cho thấy một lượng tiền rất lớn đã được bơm vào nền kinh tế.
Lịch sử đã chứng minh mối liên hệ chặt chẽ giữa tăng trưởng tín dụng và BĐS. Các giai đoạn tăng trưởng tín dụng cao đều dẫn đến các "cơn sốt" bất động sản. Đơn cử, từ 2008-2010, dù kinh tế đối mặt khủng hoảng tài chính toàn cầu, việc NHNN bơm mạnh tín dụng với mức tăng trưởng lần lượt là 30%; 37,7%; 27,6% đã làm cho BĐS vẫn "nóng cục bộ" tại nhiều nơi. Giai đoạn BĐS phục hồi 2015-2018 cũng có sự đóng góp to lớn của tăng trưởng tín dụng với tốc độ tăng trưởng lần lượt là 17,26%; 18,25% và 18,24%. Rõ ràng, dòng tiền dồi dào này là "mạch máu" không thể thiếu để thị trường BĐS duy trì sức sống và phát triển.
2- Dòng vốn đầu tư công mạnh mẽ thúc đẩy hạ tầng: BĐS như "Hổ mọc thêm cánh".
Việc Chính phủ đẩy mạnh đầu tư công vào hạ tầng và giao thông với các dự án quy mô lớn đang được triển khai mạnh mẽ trên cả nước. Theo kế hoạch, 93.843 tỷ đồng sẽ được giải ngân và tối thiểu 3000 km đường cao tốc với hàng loạt các sân bay mới như Sân bay Gia Bình - Bắc Ninh; Sân bay Phú Quốc, nhiều cảng biển và các công trình giao thông trọng điểm khác đã và sẽ tạo nên một mạng lưới giao thông kết nối, rút ngắn thời gian di chuyển vữa các vùng/miền. Từ đó, tạo ra những "cực tăng trưởng" mới, tăng sức hấp dẫn và tiềm năng phát triển của các dự án BĐS các khu vực cận kề.
3- Chính phủ quyết liệt tháo gỡ khó khăn, thúc đẩy thị trường.
Sự đồng hành và quyết tâm của Chính phủ trong việc tháo gỡ vướng mắc pháp lý, khơi thông dòng vốn cho thị trường BĐS là yếu tố then chốt. Hàng loạt chỉ đạo, nghị quyết đã được ban hành và triển khai nhằm giải quyết các tồn đọng, giúp thị trường hoạt động minh bạch và hiệu quả hơn. Điều này không chỉ tạo niềm tin vững chắc cho nhà đầu tư mà còn loại bỏ dần các rào cản hành chính, thúc đẩy nguồn cung và giao dịch. Sắp tới, nhiều dự án vướng mắc sẽ được tháo gỡ, đẩy nhanh phê duyệt dự án mới; đẩy mạnh chương trình nhà ở xã hội ……nhiều dự án sẽ được triển khai, sản phẩm BĐS mới sẽ dồi dào và phong phú hơn.
4-Mục tiêu tăng trưởng GDP cao và chính sách tín dụng linh hoạt: Kỳ vọng lớn cho thị trường.
Để đạt mục tiêu 8% GDP trong năm 2025 và tăng hai chữ số trong các năm tiếp theo, tín dụng là một động lực không thể thiếu với mức tăng trưởng 16% có thể hơn- tùy vào tình hình thực tế. Đặc biệt, việc gỡ bỏ "room tín dụng" theo chỉ đạo của Thủ tướng tạo ra kỳ vọng lớn về dòng vốn chảy mạnh trong nền kinh tế, đặc biệt là vào lĩnh vực BĐS, góp phần tạo những "cơn sốt nóng" cho thị trường BĐS.
5-Vòng quay vốn và hiệu suất sử dụng vốn thấp: Dòng tiền tìm kênh đầu tư, đầu cơ.
Mặc dù cơ quan thống kê phát biểu dòng tiền đang được dồn vào kênh SX-KD và các lĩnh vực ưu tiên, nhưng một quy luật kinh tế không thể phủ nhận là khi vòng quay tiền tệ (V) thấp (năm 2024 chỉ đạt khoảng 0.67 lần) và hiệu quả sử dụng vốn đầu tư (ICOR) thấp (giai đoạn 2015-2024, ICOR của ta nằm trong khoảng 5.8-6.42, nghĩa là để tạo thêm một đồng GDP chúng ta phải bỏ ra khoảng 6 đồng vốn đầu tư - theo TS Nguyễn Bích Lâm, nguyên Tổng cục trưởng Tổng cục Thống kê).
Sự trùng lặp V và ICOR đều thấp cho phép ta khẳng định dòng vốn có xu hướng dồn vào các kênh đầu tư, đầu cơ như chứng khoán và bất động sản.
6-Tâm lý thị trường và niềm tin vào đồng nội tệ giảm.
Đáng chú ý, nỗi lo về sự mất giá của tiền Việt Nam đồng (VND) cũng là một yếu tố thúc đẩy dòng vốn chảy vào BĐS. Từ đầu năm đến nay, VND đã mất giá khoảng 3% so với đồng USD, trong khi đồng bạc xanh lại mất giá tới 11% so với các đồng tiền chủ chốt khác. Tình hình này càng khiến các nguồn tiền nhàn rỗi trong dân có xu hướng tìm đến các kênh đầu tư có khả năng giữ giá hoặc tăng giá tốt hơn, trong đó BĐS luôn là một kênh trú ẩn an toàn và hiệu quả, đặc biệt trong bối cảnh lạm phát.
___________________________________
Tóm lại, Giai đoạn hiện tại là lúc các chính sách đang được điều chỉnh để khơi thông nguồn lực này một cách hiệu quả hơn, đảm bảo vai trò của nó trong Kỷ nguyên vươn mình của đất nước. Những biến động thị trường là cần thiết để thanh lọc và tái cấu trúc tiến tới một thị trường BĐS trưởng thành hơn, được kiểm soát chặt chẽ và minh bạch hơn.
Phần 3. Bất động sản không thể “chết”: sau đỉnh núi cao thường là thung lũng/vực thẳm-lịch sử liệu có lập lại ?
DycarT.Tracy
Bò lái xe
Tóm lại là sao?
Xoanquay
Hiệp Heo Nhân Ái
Bất động sản Việt Nam chưa thể “chết”.
Phần 3: Sau đỉnh núi cao thường là thung lũng/vực thẳm – Lịch sử liệu có lặp lại?
Lịch sử BĐS Việt Nam từng chứng kiến những chu kỳ "đỉnh núi – thung lũng" (ví dụ: các "cơn sốt" năm 2007-2008, 2010-2011, và 2018-2022 đều cho thấy quy luật bong bóng vỡ khi giá bị đẩy lên quá cao). Tuy nhiên, bối cảnh hiện tại cho thấy sự khác biệt cốt lõi, hướng tới một giai đoạn điều chỉnh để trưởng thành thay vì lao xuống "vực thẳm".
Những yếu tố cốt lõi/căn cơ tạo nên sự bền vững của chu kỳ hiện tại:
Chu kỳ tiền rẻ toàn cầu và trong nước:
Các ngân hàng trung ương lớn trên thế giới (ECB, PBOC, BoE, và kỳ vọng Fed) đã và đang bước vào chu kỳ nới lỏng chính sách tiền tệ. Xu hướng tiền rẻ toàn cầu đang dần hình thành và thường kéo dài vài năm. Việt Nam khó có thể đứng ngoài xu hướng này, NHNN sẽ tiếp tục nới lỏng chính sách tiền tệ để hỗ trợ tăng trưởng. Điều này hàm ý rằng thời kỳ tiền rẻ có thể kéo dài, giúp BĐS có được nguồn vốn dồi dào và ổn định hơn.
* "Kỷ nguyên Vươn mình" và vai trò chiến lược của đất đai:
Để đạt mục tiêu tăng trưởng GDP cao và tham vọng "vươn mình", Chính phủ ưu tiên tăng trưởng. Quan điểm "hy sinh một phần lạm phát vì tăng trưởng" và việc bỏ "room tín dụng" thể hiện quyết tâm mạnh mẽ, mở ra kỷ nguyên tăng trưởng GDP cao kéo dài hàng chục năm.
Nghị quyết 18/2022 xác định đất đai là nguồn lực quan trọng, sẽ đóng góp lớn cho NSNN và là nguồn thu chính của địa phương. Điều này cho phép nhận định: Chính phủ, với tư cách là "Nhà cái", sẽ hoàn toàn ủng hộ và hỗ trợ BĐS để khai thác tối đa nguồn lực này.
* Bảng giá mới "hợp thức hóa" giá ảo của thị trường:
Bảng giá mới cùng các yếu tố đầu vào của BĐS không chỉ đẩy giá đất lên và neo giữ kỳ vọng mà còn vô hình trung "hợp thức hóa" mức giá ảo của thị trường, tạo mặt bằng giá mới cao hơn, có tính bền vững hơn so với các đợt tăng giá ảo trước.
* Thị trường BĐS trưởng thành và phát triển ổn định:
Với sự vào cuộc quyết liệt của Chính phủ, thị trường sẽ dần trưởng thành và ổn định hơn thông qua các giải pháp căn cơ: đồng bộ Luật liên quan; điều chỉnh cơ cấu sản phẩm theo hướng tăng cung phân khúc nhu cầu thực (như Chương trình 1 triệu căn nhà ở xã hội); nhiều dự án được cấp phép (do pháp lý rõ ràng và đồng bộ)… sản phẩm nhiều và sát nhu cầu thực tế hơn sẽ sớm khuất phục “con ngựa giá bất kham”.
Thanh lọc thị trường và nhà đầu tư: chủ trương đấu thầu dự án, đấu giá đất công khai giúp đảm bảo cạnh tranh, công bằng. Các quy định khắt khe về điều kiện mở bán, sản phẩm hình thành trong tương lai, và tỷ lệ đặt cọc tối đa…. là các công cụ hữu hiệu để loại bỏ hoạt động đầu cơ, bảo vệ quyền lợi người mua và giảm thiểu rủi ro…cho người mua, cho nền kinh tế.
Hạ tầng phát triền tạo động lực thực: Dòng vốn đầu tư công mạnh mẽ vào hạ tầng đang tạo ra giá trị thực cho BĐS thông qua việc kết nối vùng kinh tế, rút ngắn thời gian di chuyển, và mở ra các khu vực phát triển mới. Điều này giúp giá BĐS tăng dựa trên tiềm năng phát triển, không chỉ dựa vào yếu tố đầu cơ.
* Nhu cầu thực và quá trình đô thị hóa: Việt Nam vẫn trong giai đoạn đô thị hóa mạnh mẽ với dân số trẻ, nhu cầu về nhà ở và các loại hình BĐS khác vẫn rất lớn, tạo nền tảng vững chắc cho sự phát triển lâu dài.
Điều chỉnh để trưởng thành và tăng trưởng bền vững:
Thay vì một "cú sốc" hay "vực thẳm" như những chu kỳ trước, thị trường BĐS Việt Nam có khả năng sẽ trải qua giai đoạn điều chỉnh để trưởng thành hơn và bước vào một chu kỳ tăng trưởng bền vững. Những biến động hiện tại là cần thiết để:
* Thanh lọc thị trường: Loại bỏ các nhà đầu tư yếu kém, các dự án không đủ năng lực, và các hoạt động đầu cơ thiếu lành mạnh.
* Tái cấu trúc nguồn cung: Định hướng lại các phân khúc sản phẩm phù hợp hơn với nhu cầu thực và khả năng chi trả của người dân, đặc biệt là nhà ở xã hội và nhà ở giá vừa túi tiền.
* Tăng cường minh bạch và pháp lý: Xây dựng một khuôn khổ pháp lý chặt chẽ và minh bạch hơn, giảm thiểu rủi ro cho cả nhà đầu tư và người mua, đồng thời tạo môi trường kinh doanh công bằng hơn.
Lịch sử có thể không lặp lại một cách hoàn toàn, nhưng nó luôn mang đến những bài học quý giá. Với sự chủ động và quyết liệt của Nhà điều hành thông qua các chính sách cụ thể, cùng với những nền tảng vĩ mô vững chắc xu hướng vốn rẻ, nhu cầu vốn cho "Kỷ nguyên vươn mình" và một mặt bằng giá đã được "hợp thức hóa", BĐS Việt Nam đang đứng trước cơ hội để vượt qua giai đoạn thách thức, hướng tới một sự phát triển bền vững và minh bạch hơn. "Thung lũng" nếu có, sẽ là một giai đoạn cần thiết để thị trường lấy lại cân bằng, chứ không phải một "vực thẳm" không lối thoát. Điều quan trọng là các nhà đầu tư cần nhìn nhận rõ những yếu tố nền tảng và xác định được mình đang ở đâu/khâu nào của thị trường để đưa ra quyết định sáng suốt trong bối cảnh thị trường đang chuyển mình mạnh mẽ này.
Phần 3: Sau đỉnh núi cao thường là thung lũng/vực thẳm – Lịch sử liệu có lặp lại?
Lịch sử BĐS Việt Nam từng chứng kiến những chu kỳ "đỉnh núi – thung lũng" (ví dụ: các "cơn sốt" năm 2007-2008, 2010-2011, và 2018-2022 đều cho thấy quy luật bong bóng vỡ khi giá bị đẩy lên quá cao). Tuy nhiên, bối cảnh hiện tại cho thấy sự khác biệt cốt lõi, hướng tới một giai đoạn điều chỉnh để trưởng thành thay vì lao xuống "vực thẳm".
Những yếu tố cốt lõi/căn cơ tạo nên sự bền vững của chu kỳ hiện tại:
Chu kỳ tiền rẻ toàn cầu và trong nước:
Các ngân hàng trung ương lớn trên thế giới (ECB, PBOC, BoE, và kỳ vọng Fed) đã và đang bước vào chu kỳ nới lỏng chính sách tiền tệ. Xu hướng tiền rẻ toàn cầu đang dần hình thành và thường kéo dài vài năm. Việt Nam khó có thể đứng ngoài xu hướng này, NHNN sẽ tiếp tục nới lỏng chính sách tiền tệ để hỗ trợ tăng trưởng. Điều này hàm ý rằng thời kỳ tiền rẻ có thể kéo dài, giúp BĐS có được nguồn vốn dồi dào và ổn định hơn.
* "Kỷ nguyên Vươn mình" và vai trò chiến lược của đất đai:
Để đạt mục tiêu tăng trưởng GDP cao và tham vọng "vươn mình", Chính phủ ưu tiên tăng trưởng. Quan điểm "hy sinh một phần lạm phát vì tăng trưởng" và việc bỏ "room tín dụng" thể hiện quyết tâm mạnh mẽ, mở ra kỷ nguyên tăng trưởng GDP cao kéo dài hàng chục năm.
Nghị quyết 18/2022 xác định đất đai là nguồn lực quan trọng, sẽ đóng góp lớn cho NSNN và là nguồn thu chính của địa phương. Điều này cho phép nhận định: Chính phủ, với tư cách là "Nhà cái", sẽ hoàn toàn ủng hộ và hỗ trợ BĐS để khai thác tối đa nguồn lực này.
* Bảng giá mới "hợp thức hóa" giá ảo của thị trường:
Bảng giá mới cùng các yếu tố đầu vào của BĐS không chỉ đẩy giá đất lên và neo giữ kỳ vọng mà còn vô hình trung "hợp thức hóa" mức giá ảo của thị trường, tạo mặt bằng giá mới cao hơn, có tính bền vững hơn so với các đợt tăng giá ảo trước.
* Thị trường BĐS trưởng thành và phát triển ổn định:
Với sự vào cuộc quyết liệt của Chính phủ, thị trường sẽ dần trưởng thành và ổn định hơn thông qua các giải pháp căn cơ: đồng bộ Luật liên quan; điều chỉnh cơ cấu sản phẩm theo hướng tăng cung phân khúc nhu cầu thực (như Chương trình 1 triệu căn nhà ở xã hội); nhiều dự án được cấp phép (do pháp lý rõ ràng và đồng bộ)… sản phẩm nhiều và sát nhu cầu thực tế hơn sẽ sớm khuất phục “con ngựa giá bất kham”.
Thanh lọc thị trường và nhà đầu tư: chủ trương đấu thầu dự án, đấu giá đất công khai giúp đảm bảo cạnh tranh, công bằng. Các quy định khắt khe về điều kiện mở bán, sản phẩm hình thành trong tương lai, và tỷ lệ đặt cọc tối đa…. là các công cụ hữu hiệu để loại bỏ hoạt động đầu cơ, bảo vệ quyền lợi người mua và giảm thiểu rủi ro…cho người mua, cho nền kinh tế.
Hạ tầng phát triền tạo động lực thực: Dòng vốn đầu tư công mạnh mẽ vào hạ tầng đang tạo ra giá trị thực cho BĐS thông qua việc kết nối vùng kinh tế, rút ngắn thời gian di chuyển, và mở ra các khu vực phát triển mới. Điều này giúp giá BĐS tăng dựa trên tiềm năng phát triển, không chỉ dựa vào yếu tố đầu cơ.
* Nhu cầu thực và quá trình đô thị hóa: Việt Nam vẫn trong giai đoạn đô thị hóa mạnh mẽ với dân số trẻ, nhu cầu về nhà ở và các loại hình BĐS khác vẫn rất lớn, tạo nền tảng vững chắc cho sự phát triển lâu dài.
Điều chỉnh để trưởng thành và tăng trưởng bền vững:
Thay vì một "cú sốc" hay "vực thẳm" như những chu kỳ trước, thị trường BĐS Việt Nam có khả năng sẽ trải qua giai đoạn điều chỉnh để trưởng thành hơn và bước vào một chu kỳ tăng trưởng bền vững. Những biến động hiện tại là cần thiết để:
* Thanh lọc thị trường: Loại bỏ các nhà đầu tư yếu kém, các dự án không đủ năng lực, và các hoạt động đầu cơ thiếu lành mạnh.
* Tái cấu trúc nguồn cung: Định hướng lại các phân khúc sản phẩm phù hợp hơn với nhu cầu thực và khả năng chi trả của người dân, đặc biệt là nhà ở xã hội và nhà ở giá vừa túi tiền.
* Tăng cường minh bạch và pháp lý: Xây dựng một khuôn khổ pháp lý chặt chẽ và minh bạch hơn, giảm thiểu rủi ro cho cả nhà đầu tư và người mua, đồng thời tạo môi trường kinh doanh công bằng hơn.
Lịch sử có thể không lặp lại một cách hoàn toàn, nhưng nó luôn mang đến những bài học quý giá. Với sự chủ động và quyết liệt của Nhà điều hành thông qua các chính sách cụ thể, cùng với những nền tảng vĩ mô vững chắc xu hướng vốn rẻ, nhu cầu vốn cho "Kỷ nguyên vươn mình" và một mặt bằng giá đã được "hợp thức hóa", BĐS Việt Nam đang đứng trước cơ hội để vượt qua giai đoạn thách thức, hướng tới một sự phát triển bền vững và minh bạch hơn. "Thung lũng" nếu có, sẽ là một giai đoạn cần thiết để thị trường lấy lại cân bằng, chứ không phải một "vực thẳm" không lối thoát. Điều quan trọng là các nhà đầu tư cần nhìn nhận rõ những yếu tố nền tảng và xác định được mình đang ở đâu/khâu nào của thị trường để đưa ra quyết định sáng suốt trong bối cảnh thị trường đang chuyển mình mạnh mẽ này.
HocThuocLong
Lỗ đýt gợi cảm
chauchauchau
Chịu khó la liếm
Mỗi bò đỏ sẽ được phát 10 tỷ để chỉ tiêu. May túi 9 gang, ra chính quyền mà lãnh. Alo alo
Có thể bạn quan tâm
