Trước tao làm Trưởng ban pháp chế cho 1 công ty BĐS có làm chủ đầu tư và đầu tư thứ cấp 1 số dự án BĐS nên tao cũng hiểu khá rõ về cuộc chơi BĐS này.
Ví dụ theo quy định của Luật đất đai, luật nhà ở, luật kinh doanh BĐS ...bla..bla..
1 dự án BĐS sẽ trải qua nhiều công đoạn, từ Chấp thuận chủ trương đầu tư, phê duyệt 1/500, thu hồi đất, giao đất, ra thông báo nộp thuế, nghiệm thu hạ tầng kỹ thuật, được phép huy động vốn, ra hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, ra sổ hồng...
Theo quy định thì chỉ khi nào dự án đã nộp xong tiền sử dụng đất được cấp chứng nhận quyền sử dụng đất (Cho toàn bộ dự án), đã được nghiệm thu hạ tầng kỹ thuật, và có văn bản đồng ý của sở xây dựng thì bắt đầu mới được huy động vốn (Bằng các hình thức như HĐ góp vốn, mua bán nhà ở hình thành trong tương lai...), và lúc này ngân hàng thương mại mới được nhảy vào cấp tín dụng cho dự án (bao gồm cho chủ đầu tư và cho khách hàng).
Nhưng các chủ đầu tư thường sẽ đéo có tiền hàng ngàn tỷ để nộp thuế đất cho nhà nước nên nó sẽ lách luật bằng cách lập ra các Văn bản thoả thuận chui, một dạng HĐ hữa mua hữa bán với khách hàng để huy động vốn trái với quy định của pháp luật, đương nhiên khách hàng chấp nhận vấn đề này thường sẽ huy động khoảng 30-40% giá trị BĐS giai đoạn này.
Đối với khách hàng (thường là nhà đầu tư) cuộc chơi sẽ như này.
Bỏ ra khoảng 30-40% giá trị BĐS để ký Văn bản thoả thuận mua BĐS với chủ đầu tư, đến khi đủ điều kiện bank nhảy vào cấp tín dụng sẽ tiếp tục sử dụng đòn bẩy tín dụng để đóng tiền mua theo tiến độ (Chủ đầu tư thường hỗ trợ lãi xuất giai đoạn này 1-2 năm), sau đó kỳ vọng giá dự án tăng lên, chốt lãi.
Ví dụ 1 căn Shophouse giá 10 tỷ, khách hàng sẽ vào tiền trước 3 tỷ, sau khi giá tăng ví dụ 10% lên 11 tỷ, khách chốt lãi 1 tỷ. Thực tế so với 3 tỷ bỏ ra thì lãi 1 tỷ là 33%.
Đấy là công thức chung cho tất cả các dự án BĐS cho chủ đầu tư và nhà đầu tư thứ cấp...
Nhưng hiện tại nếu đánh thuế 10%, nghĩa là ngay sau khi mua căn nhà 10 tỷ sẽ mất ngay 1 tỷ cho giao dịch tiếp theo nếu bán trước 2 năm kể từ ngày ký HĐ mua bán. So với 3 tỷ đóng ban đầu sẽ là lỗ 33%. Như vậy giá nhà sẽ phải tăng khoảng 20% mới có lãi, và nếu là giao dịch thứ 2 (bị đánh tiếp 10% thuế tổng = 20%), hay giao dịch tiếp theo (10% + thêm) thì sẽ cực kỳ rủi ro cho đầu tư. Kể cả có đợi quá 2 năm giảm xuống 6% thì + 2 năm lãi bank, rủi ro vẫn là rất lớn.
Như vậy đảm bảo trong 2 năm đầu sẽ đéo có đến 3 giao dịch cho thửa đất đấy vì mặc định mỗi giao dịch bị + thêm 10% giá bán, BĐS đéo có cửa tăng kịp. Như vậy sẽ làm chùn bước bọn đầu tư lướt sóng, hạn chế tối đa 1 thửa đất bị mua đi bán lại trong thời gian ngắn.
Đấy là đối với các sản phẩm BĐS thuộc các dự án BĐS.
Đất dân cư cũng sẽ hạn chế đầu cơ tương tự, mua đi bán lại nhiều chỉ béo Nhà nước chứ giá đất đẩy lên đéo kịp (cùng lắm là đẩy lên được giao dịch đầu) từ giao dịch thứ 2 trở đi khó mà đẩy được tăng 20% trong thời gian ngắn. Cứ thế đất sẽ không còn lại cuộc chơi lướt sóng, mà sẽ là cuộc chơi trung hạn. Nếu đầu tư trung hạn thì giá đất sẽ không tăng cục bộ trong thời gian ngắn như hiện tại, vì mỗi giao dịch Ảuto + 10% thuế lấy đéo đâu ra lãi nữa.
Ngoài BĐS ra bọn Công chứng sẽ bị ảnh hưởng rất mạnh về doanh thu nếu luật được áp dụng.
Hạn chế là các giao dịch thứ 2 trở đi các bên đã có giá mua (ban đầu) sẽ khai thấp giá bán để chỉ phải nộp 20% trên lợi nhuận. Nhưng đây là hành vi trốn thuế nếu bị phát hiện sẽ bị pháp luật xử lý, rủi ro khi phát sinh tranh chấp sẽ không được chấp nhận giá bán thực tế.
.png "Sex :vozvn (24):")
.png "Sex :vozvn (12):"){kind=icon}
.png "Sex :vozvn (21):"){kind=icon}
.png "Sex :vozvn (8):"){kind=icon}
.png "Sex :vozvn (22):"){kind=icon}
