Phần 5: Kết luận và Khuyến nghị Chiến lược
5.1. Tóm tắt các luận điểm chính: Bất động sản là "con dao hai lưỡi"
Báo cáo này đã phân tích một cách toàn diện về cơ chế vận hành của các dòng vốn vào thị trường bất động sản Việt Nam và những tác động đa chiều của chúng. Phân tích cho thấy, dòng vốn này thực sự là một "con dao hai lưỡi". Một mặt, nó là động lực không thể thiếu cho tăng trưởng kinh tế, tạo ra hàng triệu việc làm, đóng góp lớn vào ngân sách nhà nước và thúc đẩy sự phát triển của hàng loạt ngành công nghiệp phụ trợ. Mặt khác, sự tập trung vốn quá mức vào BĐS đang tạo ra những rủi ro vĩ mô đáng báo động. Nguy cơ hình thành bong bóng tài sản, áp lực lạm phát, sự méo mó trong phân bổ nguồn lực kinh tế và các hệ lụy xã hội nghiêm trọng như khủng hoảng nhà ở và gia tăng bất bình đẳng là những thách thức hiện hữu. Trong đó, sự phụ thuộc sâu sắc của toàn bộ hệ thống vào nguồn vốn tín dụng ngân hàng vẫn là điểm yếu chí mạng, tiềm ẩn nguy cơ gây bất ổn hệ thống tài chính.
5.2. Khuyến nghị Chiến lược hướng tới sự phát triển Cân bằng, Minh bạch và Bền vững
Để khai thác các mặt tích cực và hạn chế những rủi ro tiêu cực từ dòng vốn BĐS, cần có một chiến lược tổng thể, đồng bộ và dài hạn.
Đối với các nhà hoạch định chính sách:
- Đa dạng hóa và cân bằng các nguồn vốn: Cần chủ động giảm sự phụ thuộc vào tín dụng ngân hàng bằng cách phát triển các kênh tài chính thay thế như Quỹ Tín thác Đầu tư Bất động sản (REITs), thị trường chứng khoán hóa các khoản vay thế chấp, và tạo điều kiện thuận lợi hơn nữa để thu hút vốn FDI dài hạn.
- Triển khai các chính sách mang tính phản chu kỳ: Thay vì các biện pháp hành chính cứng nhắc, cần sử dụng linh hoạt các công cụ chính sách kinh tế vĩ mô thận trọng (macroprudential) như điều chỉnh tỷ lệ cho vay trên giá trị tài sản (LTV), giới hạn tỷ lệ nợ trên thu nhập (DTI) để "hạ nhiệt" thị trường khi cần thiết. Đồng thời, cần sớm nghiên cứu và áp dụng các chính sách thuế tài sản một cách hợp lý để chống đầu cơ và tạo nguồn thu ổn định cho ngân sách.
- Ưu tiên thực thi hiệu quả khung pháp lý mới: Cần tập trung mọi nguồn lực để ban hành nhanh chóng, đồng bộ và rõ ràng các nghị định, thông tư hướng dẫn thi hành Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh BĐS. Việc giảm thiểu "khoảng trống thực thi" là yếu tố then chốt để khơi thông nguồn cung và bình ổn thị trường.
- Cải cách toàn diện chính sách Nhà ở xã hội: Cần xem xét lại mô hình NƠXH hiện tại để đảm bảo tính hiệu quả và đúng đối tượng. Các giải pháp có thể bao gồm việc chuyển trọng tâm từ hỗ trợ bán sang hỗ trợ thuê nhà, trợ cấp tiền thuê trực tiếp cho người thu nhập thấp, hoặc phát triển các mô hình sở hữu chung.
Đối với các Doanh nghiệp và Chủ đầu tư:
- Quản trị tài chính thận trọng: Bài học từ Evergrande là không bao giờ cũ. Các doanh nghiệp cần ưu tiên sức khỏe tài chính, quản lý chặt chẽ đòn bẩy nợ, cơ cấu lại các khoản nợ một cách chủ động và tránh theo đuổi tăng trưởng nóng bằng mọi giá.
- Tập trung vào nhu cầu thực: Cần chuyển hướng chiến lược phát triển từ các dự án cao cấp, mang tính đầu cơ sang các sản phẩm đáp ứng nhu cầu ở thực của tầng lớp trung lưu và người có thu nhập hợp lý. Đây là phân khúc có nhu cầu lớn và bền vững nhất.
Đối với các Nhà đầu tư:
- Chuyển từ đầu cơ sang đầu tư dài hạn: Cần nhận thức rằng giai đoạn kiếm lợi nhuận dễ dàng từ việc "lướt sóng" có thể sẽ qua đi khi các quy định và chính sách thuế mới được áp dụng. Thay vào đó, cần tập trung vào các giá trị dài hạn như tiềm năng tăng trưởng của khu vực, chất lượng dự án và dòng tiền từ cho thuê.
@TrienChjeu
Viết như tế sao này bố ai đọc nổi, tóm lại là
- bơm tiền bừa bãi đéo vào sản xuất, bđs bị bơm căng như cặc sắp xuất tinh, vượt xa giá trị thật, đéo ai mua nổi, cũng khiến thế hệ thanh niên trẻ tuyệt vọng với ước mơ sở hữu căn nhà của riêng mình.
- Do tiền bơm đéo tạo ra sản phẩm dịch vụ gì nên theo lý thuyết tiền tệ sẽ sinh lạm phát, lạm phát bào mòn sức mua, chi phí tăng do sức mua giảm, giá bđs tăng làm kinh doanh sản xuất khó lại thêm quả thuế của n2 làm doanh nghiệp điêu đứng
- dân chúng bị bào mòn sức mua nên ngại tiêu dùng cầu tiêu dùng giảm làm doanh nghiệp há mồm lần 2
- thuế quan Mỹ đấm phát tiếp đà há mõm lần 3
- các doanh nghiệp yếu kém không được rứt bỏ khỏi nền kinh tế mà cứ được vay nợ, đảo nợ, nới hạn mức làm suy kiệt nền kinh tế, không có sự thay máu.
Bị như này còn thịnh vượng được không
Thế tại sao chưa vỡ bong bóng, vì đéo cho vỡ, vì ai cũng biết hậu quả vỡ sẽ như nào do liên hệ chặt chẽ giữa vay nợ tín dụng và giá bđs qua các khoản thế chấp. Đánh đổi của đéo cho vỡ là nền kinh tế cứ bị bào mòn vì nợ vay cần được đảo nợ, nợ mới trả nợ cũ lãng phí nguồn vốn khủng khiếp mà không để làm gì trực tiếp tạo ra lạm phát. Nhưnh tao tin rằng thị trường luôn có quy luật tự nhiên mà ý chí con người không thể ngăn cản, có lẽ nó sẽ vỡ với nguyên do không ai ngờ vào lúc không ai nghĩ.
Việt Nam sẽ rơi vào cảnh nợ cao, lạm phát cao, sức tiêu dùng yếu, đây là kịch bản cực xấu, để thoát ra cần đánh đổi cả một thế hệ thắt lưng buộc bụng nếu muốn chỉnh đốn nghiêm túc. Đó là muốn chỉnh đốn nghiêm túc.
Giờ tao nghĩ mỗi người nên có tư duy phòng thủ tài sản, mua bđs hay bán bđs đều là dại. Đây là suy nghĩ cá nhân.
.png "Sex :vozvn (18):"){kind=icon}
.png "Sex :vozvn (21):"){kind=icon}
.png "Sex :vozvn (24):"){kind=icon}
