Chỉ Liếm Lồn em
Gió lạnh đầu buồi
越南楼市失控了_腾讯新闻
越南的改革正如火如荼，热钱不断涌入，国民收入不断提高，一派欣欣向荣……但某些领域，繁荣得有些过头了。目前，河内公寓每平方米已超过8000万越南盾，折合人民币2.1万元，已经和中国最强地级市苏州城区一个水平。而越南人均GDP不到5000美元，只相当于2010年的中国，当时上海的房价也不过如此。一个刚刚起步的发展中国家，...
Thị trường bất động sản Việt Nam đang mất kiểm soát.
Gelonghui
19:33 ngày 26 tháng 12 năm 2025 Được đăng tải vào lúc Tài khoản chính thức của Guangdong Gelonghui
tập trung vào
Công cuộc cải cách của Việt Nam đang diễn ra mạnh mẽ, dòng vốn nóng đang đổ vào, thu nhập quốc dân tăng đều đặn và đất nước đang thịnh vượng ...
Tuy nhiên, trong một số lĩnh vực, sự thịnh vượng đã đi quá xa.
Hiện nay, giá căn hộ tại Hà Nội lên tới hơn 80 triệu đồng/m², tương đương 21.000 nhân dân tệ , ngang bằng với khu vực đô thị Tô Châu, thành phố cấp tỉnh mạnh nhất Trung Quốc.
bình quân đầu người của Việt Nam GDP dưới 5.000 USD , tương đương với GDP của Trung Quốc năm 2010 , thời điểm giá nhà ở Thượng Hải cũng không cao hơn nhiều.
Tại một quốc gia đang phát triển, giá nhà ở đã tăng vọt lên mức tương đương với các nước phát triển.
Chúng ta đã từng trải qua những cốt truyện kỳ lạ kiểu này rồi.
Tuy nhiên, thực trạng thị trường bất động sản Việt Nam lại hoàn toàn khác so với kinh nghiệm của chúng ta.
Sự nghiện tiền rẻ và xiềng xích đất đai
Máy in tiền của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam ( SBV ) hoạt động với tốc độ vượt xa tốc độ tăng giá nhà ở.
Từ năm 2008 đến năm 2025 , lãi suất chuẩn của Việt Nam đã giảm từ 15% xuống 4,5% mức thấp kỷ lục . Làn sóng cắt giảm lãi suất kéo dài hơn một thập kỷ này về cơ bản là một canh bạc nhằm đánh đổi chính sách nới lỏng tiền tệ lấy tăng trưởng kinh tế.
Đặc biệt là trong giai đoạn 2024-2025 (lằn ranh chính trị của chính lựa chọn cắt giảm lãi suất , để duy trì mục tiêu tăng trưởng GDP ở mức 7%-8% phủ Việt Nam), Ngân hàng Nhà nước Việt Nam (SBV) , đi ngược lại xu hướng duy trì lãi suất cao của Cục Dự trữ Liên bang Mỹ (Fed) vẫn .
tháng của bốn ngân hàng quốc doanh lớn 12 Lãi suất tiền gửi kỳ hạn từng giảm xuống dưới ngưỡng tâm lý 4% , và lãi suất thực (lãi suất danh nghĩa - tỷ lệ lạm phát) từng ở mức âm.
Ngay cả trong năm 2025 bối cảnh thắt chặt thanh khoản toàn cầu vào vẫn được , mục tiêu tăng trưởng tín dụng giữ vững ở mức 15%-16% , và M2 tiếp tục duy trì 13,5% tốc độ tăng trưởng vượt bậc , vượt xa là 5,5% thực tế tốc độ tăng trưởng GDP .
Môi trường lãi suất thấp đã làm biến dạng hoàn toàn dòng vốn trên thị trường.
Mục đích ban đầu của các loại tiền tệ này là để chảy vào ngành công nghiệp sản xuất, phục vụ cho việc sản xuất giày dép và điện thoại di động xuất khẩu.
Nhưng thực tế lại khắc nghiệt: nhu cầu toàn cầu yếu, các nhà máy thiếu đơn đặt hàng, và các công ty đơn giản là không dám mở rộng sản xuất.
Kết quả là, lượng thanh khoản khổng lồ được giải phóng đã lưu thông trong nền kinh tế thực, không tìm được nơi nào để đi và cuối cùng đổ dồn vào thị trường tài sản.
Đồng thời, để giảm thiểu tình trạng chảy vốn ra nước ngoài do mất giá tiền tệ, chính phủ Việt Nam đã phải sử dụng một lượng lớn dự trữ ngoại hối để ổn định tỷ giá.
Việc nới lỏng thụ động này càng làm trầm trọng thêm tình trạng dư thừa thanh khoản.
Quan trọng hơn, trong khi nhu cầu đang tăng vọt , nguồn cung lại bị hạn chế bởi các hệ thống cứng nhắc.
Năm 2024 , Luật Đất đai mới của Việt Nam chính thức có hiệu lực.
Đây được cho là một cuộc cải cách nhằm mục đích "thị trường hóa", nhưng kết quả lại hoàn toàn khác.
Trước năm 2024 , chính phủ Việt Nam cứ 5 năm một lần đưa ra giá tham khảo nguồn cung đất, thường chỉ bằng cuối cùng giá thị trường 1/5 hoặc thậm chí 1/10 , dẫn đến tình trạng đầu cơ tràn lan.
Điều nực cười hơn nữa là các công ty bất động sản có thể chỉ cần chờ đến cuối chu kỳ định giá để mua đất, tối đa hóa việc sử dụng chênh lệch giá .
Thiết kế hệ thống này đã dẫn đến ba hậu quả tiêu cực:
1. Mất nguồn thu từ bán đất của nhà nước: Năm 2023 , nguồn thu từ đất đai chỉ chiếm 12% tổng thu ngân sách của Việt Nam , thấp hơn nhiều so với mức trung bình 25% của các nước Đông Nam Á ;
2. Các công ty bất động sản tích trữ đất và không muốn xây dựng. Một công ty bất động sản tại Thành phố Hồ Chí Minh đã mua đất vào năm 2018 và để đất đó không sử dụng kể từ đó, chờ giá đất tăng thay vì phát triển và xây dựng nhà ở.
3. Tình trạng thiếu hụt nguồn cung nghiêm trọng. Năm 2024 , Hà Nội chỉ cung cấp được 39.000 căn hộ, tức là cứ 231 người sẽ có một căn hộ căn hộ mới cho mỗi 2.000 . Tình hình còn tồi tệ hơn ở Thành phố Hồ Chí Minh, nơi chỉ có một người .
……
Luật đất đai mới đưa ra một quyết định có vẻ công bằng: bãi bỏ việc kiểm soát giá của chính phủ, áp dụng "bảng giá đất hàng năm" và yêu cầu định giá dựa trên "nguyên tắc thị trường".
Hậu quả là chủ đầu tư của chi phí mua đất ngay lập tức tăng gấp 3 đến 5 lần.
CBRE và Savills quý năm 2025 1 Theo báo cáo của , tỷ lệ chi phí mua đất so với tổng chi phí phát triển dự án mới tại Hà Nội đã tăng mạnh từ 15%-20% lên 40%-50% .
Tuy nhiên, thị trường dự đoán chi phí mua đất sẽ sớm tăng vọt, vì vậy các công ty bất động sản đang điên cuồng mua đất để tích trữ, và các nhà đầu tư cá nhân cũng làm theo, tạo ra một vòng xoáy " giá càng tăng, họ càng mua nhiều, và họ càng mua nhiều, giá càng tăng " .
Việc tăng chi phí không phải là vấn đề lớn; chúng ta chỉ cần tăng giá bán là được.
đã các nhà phát triển lợi nhuận vào mỗi đồng chi phí đất đai và bồi thường phá dỡ tăng thêm, Bằng cách cộng thêm chính xác 30% chuyển gánh nặng chi phí đó sang người mua nhà.
Những lý do dẫn đến việc tăng giá là hoàn toàn chính đáng.
Tỷ lệ đô thị hóa của Việt Nam đang tăng vọt từ lên năm 2020 37% 45 2025 năm % triệu cư dân đô thị , với mức tăng trung bình hàng năm hơn 2 , nhưng quy hoạch đô thị lại đang tụt hậu nghiêm trọng.
Ví dụ, được khai trương vào năm 2025 của Thành phố Hồ Chí Minh sau khi tuyến tàu điện ngầm số 1 , giá căn hộ dọc tuyến này đã tăng 15% , nhưng thành phố chỉ có kế hoạch xây dựng ba tuyến tàu điện ngầm, con số này còn lâu mới đáp ứng được nhu cầu của hàng chục triệu dân.
Quan trọng hơn, mặc dù Luật Đất đai mới đã được thông qua, nhưng các chi tiết thực thi của luật này đã bị trì hoãn nghiêm trọng trong hai năm qua.
Trong chiến dịch chống tham nhũng chưa từng có tiền lệ, nhiều quan chức địa phương Việt Nam, vì lo sợ bị cáo buộc gây thất thoát tài sản nhà nước trong quá trình "định giá thị trường", thường có thái độ "không làm gì cả".
Quá trình phê duyệt bị đình trệ, với hàng trăm dự án bị mắc kẹt ở giai đoạn "định giá đất", dẫn đến tình trạng dư cung. đã Mặc dù nguồn cung nhà ở mới tại Hà Nội năm 2024 tăng nhẹ so với năm 2023 , . nhưng vẫn chỉ bằng một nửa so với giai đoạn cao điểm năm 2018-2019
Thành phố Hồ Chí Minh thậm chí còn có tình trạng tương tự, với dân số gần 10 triệu người, được cung cấp trong năm 2024 … nhưng chỉ có 5.000 căn nhà mới
Rõ ràng, dù giá nhà ở tại Việt Nam đã tăng mạnh, đây không phải là câu chuyện về "nhà cửa", mà là câu chuyện về sự tha hóa của "tiền bạc" và sự trì trệ của "đất đai".
Nói một cách đơn giản, đó là trường hợp "quá nhiều tiền mà lại quá ít đất".
Nhưng đó chưa phải là toàn bộ câu chuyện.
Những ngôi nhà mới ở Việt Nam không được xây dựng dành riêng cho người Việt Nam.
Do sự dịch chuyển nhanh chóng của các chuỗi công nghiệp , Việt Nam các khu công nghiệp ở miền Bắc trong giai đoạn 2024-2025 . tiếp tục hấp thụ sự dịch chuyển của các chuỗi cung ứng toàn cầu
Hàng chục nghìn từ Hàn Quốc, Trung Quốc và kỹ sư và giám đốc điều hành khu vực này Nhật Bản đã đổ xô đến , và tất nhiên họ không sống ở những ngôi làng cạnh nhà máy ; đồng thời, hàng triệu công nhân địa phương làm việc tại nhà máy, hầu hết là "người nông thôn" đến thành phố làm việc, cũng cần một nơi để sinh sống.
Nhu cầu nhà ở của họ thể hiện đặc điểm phân bố theo cấp độ: các chuyên gia kỹ thuật cao cấp tìm kiếm các căn hộ cao cấp như Vinhomes Smart City hay West Lake , trong khi công nhân bình thường đổ xô đến các khu nhà ở giá rẻ ở ngoại ô, còn giới quản lý thường chọn biệt thự có trường quốc tế.
Năm 2024 , doanh số bán nhà ở tại tỉnh Bình Dương, Việt Nam, tăng 46% , vượt xa mức trung bình cả nước. Mô hình ngành công nghiệp thúc đẩy thị trường bất động sản này rất giống với quỹ đạo phát triển của Đông Quan và Tô Châu ở Trung Quốc.
Tuy nhiên, hiện nay khoảng cách cung cầu của Việt Nam thậm chí còn lớn hơn, và giá cả tăng cao hơn nữa.
Đây rõ ràng là một thị trường đang rất sôi động.
Năm 2024 , lĩnh vực bất động sản của Việt Nam thu hút USD vốn FDI 5,63 tỷ ; năm 2025 từ tháng 1 đến tháng 7 , con số này đạt 2,36 tổng vốn đầu tư nước ngoài tỷ USD, chiếm 23,5% .
Công ty chủ yếu tập trung vào các dự án căn hộ tầm trung đến cao cấp tại Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh.
Điều này tạo ra một "thị trường hai chiều": nhận lương bằng đô la Mỹ giá nhà được định cho các kỹ sư và các ông chủ nhận tiền thưởng, chứ không phải cho công nhân Việt Nam kiếm được một tháng 1.500 nhân dân tệ .
Theo , Savills người thuê nhà nước ngoài chiếm hơn 40% thị trường cho thuê căn hộ cao cấp tại Hà Nội , và lợi nhuận cho thuê cao đã góp phần đẩy giá bất động sản lên cao.
Xét về thu nhập của người nước ngoài, mặc dù giá nhà ở tại Việt Nam đã tăng mạnh, nhưng vẫn chưa được coi là "đắt đỏ".
Khi bạn hiểu rõ đối tượng người dùng mục tiêu của nhà phát triển là ai, việc giải thích những gì sẽ xảy ra tiếp theo sẽ trở nên dễ dàng hơn.
Nhìn vào danh sách các dự án mới được phê duyệt tại Việt Nam giai đoạn 2024-2025 , một hiện tượng đáng kinh ngạc xuất hiện: nhà ở giá rẻ đã biến mất.
Do chi phí đất đai và chi phí tuân thủ quy định đã tăng 50% , các nhà phát triển 40 triệu nhân dân tệ / mét vuông. sẽ thua lỗ nếu xây dựng nhà ở giá rẻ với giá
Cách duy nhất để giải quyết vấn đề cho người giàu và các giám đốc điều hành nước ngoài là xây dựng những biệt thự và căn hộ cao cấp .
Được trang bị hồ bơi, phòng tập thể dục và hệ thống nhà thông minh, cùng với nhãn hiệu Singapore phong cách " hoặc " sang trọng kiểu Dubai " " , giá bán mỗi căn hộ cần phải được nâng lên 80 triệu hoặc thậm chí 100 triệu đồng Việt Nam để bù đắp chi phí và thu lợi nhuận.
trong dữ liệu thống kê . " giá trung bình " Điều này dẫn đến sự gia tăng mạnh mẽ
Không phải tất cả các căn hộ ở Hà Nội đều tăng giá lên 80 triệu đồng, nhưng tất cả các căn hộ mới đều có 80 triệu đồng giá trên . Bạn muốn mua gì khác nữa không?
Rất tiếc, không.
Giá nhà đất tăng vọt đang tàn phá tầng lớp bình dân ở Việt Nam.
Khoảng cách giàu nghèo giữa những người sở hữu căn hộ cao cấp ở quận Tây Hồ, Hà Nội và cư dân các khu ổ chuột ngoại ô đã nới rộng hơn 100 lần, và với tốc độ 15% mỗi năm. khoảng cách này đang gia tăng
Một cuộc khảo sát năm 2024 cho thấy 10% gia đình giàu nhất Việt Nam nắm giữ 78% tài sản bất động sản, trong khi 50% gia đình nghèo nhất chỉ nắm giữ 2% . Sự tập trung của cải này vượt xa các nước láng giềng như Thái Lan và Malaysia.
Tại Hà Nội, nhóm tuổi 25-35 tỷ lệ giá nhà so với thu nhập của là 28:1 , có nghĩa là họ phải nhịn ăn nhịn uống trong 28 năm mới mua được nhà.
Đây vẫn được coi là "mức trung bình".
Theo tiêu chuẩn quốc tế, giá trị vượt quá 6 lần được coi là bong bóng, và giá trị vượt quá 10 lần được coi là bong bóng khổng lồ.
Do đó , vào năm 2025 tỷ lệ kết hôn ở Việt Nam dự kiến sẽ giảm xuống 6,2‰ , mức thấp kỷ lục, với " thiếu nhà ở " là lý do chính khiến nam giới bị từ chối kết hôn .
Sự tích tụ cảm xúc xã hội này đang tạo ra sự bất ổn.
Hình ảnh này dường như được tạo ra bởi trí tuệ nhân tạo.
2025 nổ ra ở Hà Nội năm Các cuộc " biểu tình nhà ở " đã buộc chính phủ phải ban hành các biện pháp hạn chế mua nhà tạm thời.
Tuy nhiên, bất động sản đóng góp 12 % GDP chắc và 26% thu ngân sách. Đến năm 2024 tổng thu ngân sách phi thuế , doanh thu liên quan đến đất đai sẽ chiếm 41% . Việc kìm hãm lĩnh vực này một cách vội vàng chắn sẽ dẫn đến suy thoái kinh tế .
Các biện pháp quản lý hiện hành dường như chưa đủ.
Thành phố Hồ Chí Minh đã đặt mức trần 30% cho việc mua nhà của người nước ngoài trên mỗi dự án , nhưng các nhà đầu tư nước ngoài dễ dàng lách luật bằng các phương thức như " sở hữu ủy thác " . Hà Nội đã thí điểm " hệ thống đăng ký giá " , nhưng các công ty bất động sản đã sử dụng " gói trang trí nội thất " để gián tiếp nâng giá, khiến giá bán thực tế vẫn cao hơn 20% so với giá đăng ký .
Điều đáng xấu hổ hơn nữa là năm 2025 được khởi động vào " kế hoạch nhà ở xã hội " chỉ xây dựng được 12.000 nhu cầu căn, chưa bằng một phần mười , và đã trở thành một " dự án mang tính biểu tượng " .
Đây có lẽ là những khó khăn trong quá trình hội nhập thế giới của Việt Nam.
kết thúc
Hiện tại, thị trường bất động sản Việt Nam, đặc biệt là Hà Nội, đang trong tình trạng như một nồi áp suất.
Phía dưới, ngọn lửa của chính sách tiền tệ đang bùng cháy dữ dội; phía trên, chính sách đất đai bị phong tỏa nghiêm ngặt; và ở giữa, tầng lớp trung lưu lo lắng đang sôi sục.
Bản chất vấn đề là sự chuyển dịch có hệ thống sức mua tiền tệ : từ giai cấp công nhân nắm giữ tiền mặt sang giai cấp tư sản nắm giữ đất đai và bất động sản.
Đây vừa là sự phản ánh sức sống kinh tế, vừa là tín hiệu về những rủi ro đang gia tăng.
Nó chứa đựng niềm vui và nỗi buồn của vô số người bình thường.
Mặc dù chi tiết có khác so với 2016 Thượng Hải năm và 2018 Seoul năm , nhưng hiệu quả tổng thể thì tương tự.
Điên rồ, tham lam và đang sụp đổ.
Tuyên bố miễn trừ trách nhiệm: Nội dung này được tạo bởi người sáng tạo nội dung trên nền tảng Tencent và không phản ánh quan điểm hoặc lập trường của Tencent News hoặc Tencent.com.
