LIVE Tản mạn đầu tư BĐS

TẢN MẠN ĐẦU TƯ BĐS- No 1

Đầu tư BĐS, đừng chung chung nữa ! Góc nhìn từ quan niệm dân gian “Người đẻ-đất không đẻ”.

Dù ‘chung chung’ là đặc tính của người Việt ta, được sử dụng/áp dụng rộng rãi trong mọi lĩnh vực của đời sống kinh tế-xã hội: sức khỏe, kinh doanh nói chung là tốt, tập thể đoàn kết, thành tích công tác tốt …ly dị vì không hợp nhau…blabla

Trong đầu tư BĐS, hiện còn khá nhiều người vẫn đang chung chung: với quan niệm ‘người đẻ, đất không đẻ’ thì cứ mua đất để đó kiểu gì chả lên giá…Người viết cho rằng, đầu tư phải tính tới hiệu quả, cần được lượng hóa bằng con số cụ thể: bao nhiêu tiền, tỷ suất lợi nhuận bao nhiêu %; vòng quy vốn bao nhiêu; lãi lỗ thế nào? vậy nên, dù sở hữu bao nhiêu sào/mẫu đất, bao nhiêu căn nhà, sàn chung cư/condotel …cuối cùng cũng phải qui ra tiền, ra hiệu suất sử dụng đồng vốn … vì rằng sở hữu cả Ha núi đồi mà để hoang hóa, cả dãy condotel mà không khai thác được, hay để cánh đồng cỏ mọc…. cả chục năm mà bán không được, qui ra tiền không xong thì khó có thể coi là một hoạt động đầu tư hiệu quả.

‘Người đẻ, đất không đẻ’vậy nên kiểu gì chẳng lên giá ! đúng như một “chân lý” ! tốc độ tăng dân số trung bình của Việt Nam mấy năm gần đây là 1.000.000 người/năm mà diện tích vẫn vậy.

Nhưng không phải luôn như vậy ! Những luồng di cư hình thành nhằm tránh sự tác động của biến đổi khí hậu/ ngập mặn, từ làn sóng công nghiệp hóa, đô thị hóa..…đã và đang biến nhiều vùng đất đang đông đúc, trù phú dần sang đìu hiu vắng vẻ: các tỉnh đồng bằng Sông Cửu Long là điển hình của ảnh hưởng biến đổi khí hậu/ngập mặn; hay nhiều vùng ven đô ở khu vực Đồng Bằng Bắc bộ là những ví dụ về sự dịch chuyển lực lượng lao động sang các đô thị và khu, cụm khu công nghiệp trên cả nước… ….dân càng ngày càng vắng, nhân tài, người giàu càng ngày càng thưa … thì đất càng để lâu càng mất giá !

Ngay cả những vùng thuần nông bỗng dưng lên thành phố … giá đất tăng gấp đôi, gấp ba trong thời gian đầu…nhưng, ai chót đầu tư, mua BĐS lúc đỉnh sóng có thể kẹt vốn dài lâu do giá đã quá cao- đã phản ảnh sự kỳ vọng của một đô thị hoàn thiện trong khi tốc độ đô thị dân cư không theo kịp tốc độ đô thị hóa đất đai cùng với sự thiếu/không đồng bộ trong đầu tư hạ tầng kỹ thuật (điện, đường, trường, trạm) và hạ tầng xã hội ( chợ, bệnh viện, trường học, khu vui chơi…) và thiếu những khu vực SX-KD tạo công ăn việc làm….sẽ tạo nên nhưng “đô thị ma” ở các vùng ngoại ô, thành phố mới này.

Thực tế, cũng có nhiều người mua đại, xuống tiền bừa …vào đất mà vẫn thắng lớn, thắng đậm, trở thành đại gia từ BĐS. Nhưng, thời ‘dấy lên từ đất’ đã qua rồi, ngày nay ‘người khôn, của khó’ nếu đầu tư BĐS mà cứ chung chung thì rất dễ ăn đòn-trừ khi là may mắn.
( TN )

TẢN MẠN ĐẦU TƯ BĐS- No2
Đầu tư BĐS, đừng chung chung nữa! Góc nhìn từ khó khăn Pháp lý trong đầu tư BĐS hiện nay.

Chính phủ đã nhận diện khó khăn pháp lý (KkhPL)là nguyên nhân chính gây nên thực trạng khó khăn của thị trường BĐS hiện nay: hàng chục Nghị quyết, Chỉ thị, Thông tư được ban hành; nhiều Hội nghị, Hội thảo, Toạ đàm được tổ chức; nhiều Đoàn công tác động của mình Người đứng đầu Chính phủ và Bộ ban ngành, UBN D cấp Tỉnh được thành lập ….nhằm tháo giỡ khó khăn, đặc biệt là KKhPL cho thị trường BĐS. Kết luận cuộc họp, báo cáo đoàn công tác, công văn trao giữa các cơ quan ban ngành… thể hiện “tinh thần” rất quyết liệt …. Một số dự án cụ thể đã được đụng tới, sờ vào … tuy nhiên chỉ chiếm một tỷ lệ nhỏ được gỡ, chủ yếu vẫn gỡ nửa vời với những chỉ thị bỏ ngỏ, công văn hỏi-đáp bay đi bay lại giữa các cơ quan hữu quan….thế nên hàng vẫn không ra được thị trường, dự án mới không được cấp… doanh nghiệp vẫn không được cứu ….

Vậy rối rắm, vướng mắc ở đâu, khâu nào… ta hãy xét nội hàm của vài KKhPL dưới đây với hi vọng làm sáng tỏ thêm tại sao gỡ mãi vẫn rối.

Ta tạm chia KKhPl thành 3 cấp độ:
(1) khó khăn do mẫu thuẫn giữ các luật, đặc biệt các luật: Luật đất đai, Luật Nhà ở, Luật kinh doanh BĐS, Luật Đầu tư, Luật Xây dựng….

(2) Khó khăn do mâu thuẫn của các văn bản dưới luật: các Nghị quyết, Chỉ thị của Chính phủ; thông tư của các Bộ/ngành và văn bản điều hành của các cấp chính quyền địa phương: UBND tỉnh/TP, Huyện/Quận…và

(3) Vướng mắc trong thực thi: cách áp dụng/vận dụng khác nhau; cách hiểu giữa các cơ quan khác nhau, cách ứng xử của các thế hệ lãnh đạo khác nhau….vv

Với các nhóm khó khăn như trên thì cách giải quyết và thời gian giải quyết cũng rất khác nhau ở mỗi địa phương, thậm chí từng dự án là khác nhau.

Ví dụ, dự án đã có Chủ trương đầu tư, đã lựa chọn CĐT trước ngày 1/7/2014 nhưng theo quy định tại Luật đất đai 2013 loại dự án này phải qua đấu giá- thế là tắc ! Ví dụ khác: việc nhận góp vốn bằng QSD đất nông nghiệp để thực hiện DA nhà ở thương mại… không thực hiện được do mâu thuẫn giữa Luật Đất đai, Luật Đầu tư và Luật Nhà ở…. Vậy là đứng hình! Đây là những KKhpL thuộc Nhóm (1) thì phải chờ sửa luật, chờ giữa các luật được đồng bộ, phải chờ khi hình thành khung pháp lý chung thời gian tính theo năm, trước mắt chờ các Luật Đất đai, Luật Xây dựng, Luật Kinh doanh BĐS được Quốc hội thông quan …. Rồi mới tính tiếp được !

Với những KKhPL Nhóm (2) do mâu thuẫn của các quy định dưới Luật có vẻ dễ dàng hơn do Nghị quyết, Chỉ thị, Thông tư có thể được sửa chữa, thay thế, bổ sung bằng chính cơ quan ra văn bản đó- lý thuyết là vậy, thực tế khó khăn hơn rất nhiều, chẳng hạn việc phân định cơ quan/văn bản nào “đúng”, cơ quan/văn bản nào “sai” là một vấn đề lớn… nhiều khi có “trọng tài” mà mất cả năm trời mới ra được một thông tư liên bộ.

Nhóm (3) có vẻ đơn giản hơn, tuy nhiên do cách hiểu, vận dụng, mục đích của sự hiểu/vận dụng khác nhau làm cho việc gỡ rối không còn đơn giản. Chẳng hạn khi sử dụng phương pháp tính đơn giá đất khác nhau sẽ cho kết quả khác nhau thì chỉ cần thống nhất cùng chọn một phương pháp là OK. Lý thuyết là vậy, thực tế khác xa. Ví dụ, địa phương và chủ đầu tư thống nhất cao trong việc sử dụng giá đã chuyền nhượng của các hợp đồng công chứng để so sánh định giá đất… nhưng lại không được cơ quan thanh tra, kiểm toán đồng tình vì trong nhiều trường hợp giá công chứng chỉ bằng 1/2 hay 1/3 giá chuyển nhượng thực tế… hay có những khó khăn do sự vận dụng “sai” của thế hệ lãnh đạo tiền nhiệm … nay thế hệ lãnh đạo hiện tại không chịu tiếp tục “sai” để hợp thức hóa cho thế hệ trước.

Vài ví dụ nêu trên chứng minh rằng không thể chung chung trong việc nhìn nhận, giải quyết khó khăn pháp lý cho thị trường BĐS. Đối với các dự án, BĐS có KKhPL thì dù là chủ đầu, nhà đầu tư hay người mua để ở cũng đừng nên chung chung nữa mà phải xác định bằng được KKhPL của dự án mình đang làm chủ/ đang sở hữu/ đang định mua là gì …. thì mới có thể định liệu có được tháo gỡ hay không, thời gian bao lâu? Từ đó ra quyết định giữ tiếp hay buông/xả, có mua lúa non hay không ? Có tiếp tục nộp tiền tiếp hay dừng ?
( TN )

@leader wolf
@Chuoito011

songhan2020:

Sắp vỡ rồi.
Nhưng cũng dành dụm múc 1 lô.
Nếu ko sau này con mày sẽ trách như mình trách ba mẹ: hồi đó ông k lo mua 1 lô, có bao tiền đi chịch gái, nuôi SGBB, để đời con đi ở nhà thuê, ăn cơm hóa chất

Bấm để mở rộng...

Hiệp múc lô đề chiều nay rồi. 🤣😂🤣

songhan2020:

Sắp vỡ rồi.
Nhưng cũng dành dụm múc 1 lô.
Nếu ko sau này con mày sẽ trách như mình trách ba mẹ: hồi đó ông k lo mua 1 lô, có bao tiền đi chịch gái, nuôi SGBB, để đời con đi ở nhà thuê, ăn cơm hóa chất

Bấm để mở rộng...

Nói chung có tiền thì nên mua bds cũng ổn. Chứ cho vay thì coi như vứt tiền đi thôi. Còn gửi ngân hàng thì lãi thấp. Còn đầu tư ck hay coin thì quá nguy hiểm lúc này.

danvac:

Nói chung có tiền thì nên mua bds cũng ổn. Chứ cho vay thì coi như vứt tiền đi thôi. Còn gửi ngân hàng thì lãi thấp. Còn đầu tư ck hay coin thì quá nguy hiểm lúc này.

Bấm để mở rộng...

Đúng rồi, Đông Lào hơi đặc thù chút : kênh chứng khoán như đánh bạc, sản xuất thì chua như giấm —> dù sao chọn phân khúc BĐS phù hợp để ở thật thì ko tệ đâu.

KkhPL giờ gỡ xong cũng éo bán đc, bđs đóng con mịa nó băng, thằng nào ôm đất mà còn dính bank thì thua luôn, chỉ có cách giao luôn cho bank kkk

danvac:

Nói chung có tiền thì nên mua bds cũng ổn. Chứ cho vay thì coi như vứt tiền đi thôi. Còn gửi ngân hàng thì lãi thấp. Còn đầu tư ck hay coin thì quá nguy hiểm lúc này.

Bấm để mở rộng...

Bds đang chững lại rồi có tăng mấy đâu.
Trừ khi tuổi già rồi thì mua bds ăn chắc mặc bền. Gọi là tài sản đảm bảo
Còn đang trẻ thì cứ đổ tiền mà chơi chứng với coin. Lợi nhuận tăng nhanh. Số đỏ thì vài năm là phất, đen thì thôi vẫn còn tg làm lại đc sợ éo gì

TẢN MẠN ĐẦU TƯ BĐS No 4

Vài lưu ý khi mua BĐS trực tiếp của CĐT và mua VLXD, thiết bị hoàn thiện nhà từ nhà sản xuất.

Mua nhà giá gốc trực tiếp của chủ đầu tư, mua vật tư/ thiết bị hoàn thiện từ nhà sản xuất, mua hàng chính hãng …không chỉ là thói quen mà còn là mong muốn, đôi khi còn là điều kiện để mua hàng, xuống tiền của nhiều người.

Nhưng xưa rồi !
Thời phải mua chênh lệch từ vài trăm tới vài tỷ đồng một sản phẩm BĐS: chung cư, liền kề, biệt thự…đã qua. Đồng nghĩa, thời cậy cục mua BĐS trực tiếp hay xin suất ngoại giao … đã hết. Nay, chủ đầu tư chuyền sang bán buôn, tùy từng dự án, chủ đầu tư và thời điểm mà đại lý BĐS cấp I có thể được chiết khấu tới 20-30%.
Các nhà sản xuất VLXD xi măng, cát đá sỏi, sơn…dây điện, ống nước…các hãng thiết bị: vệ sinh, điện, lọc nước…. cũng đều chiết khấu 40-50% thậm chí cao hơn cho đại lý.

Đại lý ăn nhiều thế, ăn dầy vậy ? Ấy chớ vội lên tiếng vì thời thế cho họ cái quyền như vậy. Về nguyên lý, khi nền sản xuất còn nhỏ, năng lực sản xuất thấp … thì phân phối trực tiếp từ nhà sản xuất tới người mua là hiệu quả nhất. Khi năng lực sản xuất lớn thì hệ thống phân phối đại lý với nhiều cấp độ phù hợp quy mô hàng hóa và tính chất sản phẩm. Ấy là lý thuyết và thời thế trao quyền.

Nhưng, để trở thành đại lý BĐS cấp I, ngoài việc phải có tiền, phải có đủ quân theo yêu cầu của CĐT còn phải có thành tích ’đánh đấm’ thực chiến ấn tượng …ít nhất cũng phải chứng minh được khả năng lùa khách đối với nhà cái. Tương tự, đại lý cấp I về VLXD, thiết bị hoàn thiện nhà cũng phải chứng minh năng lực tiêu thụ hàng.. ngoài việc tự trang trải chi phí show room, đội quân bán hàng…đôi khi phải bỏ nhiều tỷ ra mà nhập hàng, lấy đủ doanh số nhằm tránh tụt hạng.

Nhưng thôi, đấy là việc của đại lý, ta là người mua hàng thì phải tính sao cho có lợi, hiệu quả nhất. Những đại lý ôm lượng hàng giá trị vài trăm tới hàng nghìn tỷ đồng tiền hàng (hàng trăm biệt thự, liền kề… cả chục sàn chứng cư) từ những đợt bán buôn lớn của CĐT vào khoảng giữa năm 2022 mà không “chết” mới là lạ. Người mua mặc cả thoải mái, không chỉ cắt hết phần chiết khấu 20-30% mà khéo mua còn được hơn vì ngoài kia, đại lý phải cạnh tranh với hàng loạt các nhà đầu tư cắt lỗ. Mua VLXD, thiết bị hoàn thiện dù của ta hay của tây, dù hàng bình dân hay cao cấp mua khéo sẽ mặc cả được 35-40% ai đi xe đẹp, sõng tay hô to, chém mạnh thì thợ/cửa hàng “giảm hẳn” cho 10-15% bằng với giá bán cho các công trình lớn… vậy là mất toi 15-20%… tính ra mất vài trăm tới hàng tỷ đồng tùy quy mô công trình.

Tất nhiên, khi mua hàng của đại lý anh phải có đủ kiến thức, kỹ năng kiểm tra xem có đúng họ là đại lý thật không- tránh hạn mất tiền, hay năng lực kiểm tra tính thật/giả của hàng hóa nhằm tránh hạn bị lừa … đối với thiết bị mang tính hệ thống/ yêu cầu tính kỹ thuật cao như : thang máy, điều hòa trung tâm… thì mua từ đại lý tuy rẻ hơn nhưng khó kiểm soát việc lắp đặt và bảo hành bảo dưỡng sau này.

Tản mạn vài điều, hi vọng giúp ích cho ai đó đang có ý định mua, đầu tư BĐS hay hoàn thiện nhà.

No3 đâu bác?

HocThuocLong:

No3 đâu bác?

Bấm để mở rộng...

TẢN MẠN ĐẦU TƯ BĐS No 4

Vài lưu ý khi mua BĐS trực tiếp của CĐT và mua VLXD, thiết bị hoàn thiện nhà từ nhà sản xuất.

Mua nhà giá gốc trực tiếp của chủ đầu tư, mua vật tư/ thiết bị hoàn thiện từ nhà sản xuất, mua hàng chính hãng …không chỉ là thói quen mà còn là mong muốn, đôi khi còn là điều kiện để mua hàng, xuống tiền của nhiều người. Nhưng xưa rồi !

Cái thời phải mua chênh lệch từ vài trăm tới vài tỷ đồng một sản phẩm BĐS: chung cư, liền kề, biệt thự…đã qua. Đồng nghĩa, thời cậy cục mua BĐS trực tiếp hay xin suất ngoại giao … đã hết. Nay, chủ đầu tư chuyền sang bán buôn, tùy từng dự án, chủ đầu tư và thời điểm mà đại lý BĐS cấp I có thể được chiết khấu tới 15-20%
Các nhà sản xuất VLXD xi măng, cát đá sỏi, sơn…dây điện, ống nước…các hãng thiết bị: vệ sinh, điện, lọc nước…. cũng đều chiết khấu 40-50% thậm chí cao hơn cho đại lý.

Đại lý ăn nhiều thế, ăn dầy vậy ? Ấy chớ vội lên tiếng vì thời thế cho họ cái quyền như vậy. Về nguyên lý, khi nền sản xuất còn nhỏ, năng lực sản xuất thấp … thì phân phối trực tiếp từ nhà sản xuất tới người mua là hiệu quả nhất. Khi năng lực sản xuất lớn thì hệ thống phân phối đại lý với nhiều cấp độ phù hợp quy mô hàng hóa và tính chất sản phẩm. Ấy là lý thuyết và thời thế trao quyền.

Nhưng, để trở thành đại lý BĐS cấp I, ngoài việc phải có tiền, phải có đủ quân theo yêu cầu của CĐT còn phải có thành tích ’đánh đấm’ thực chiến ấn tượng …ít nhất cũng phải chứng minh được khả năng lùa khách đối với nhà cái. Tương tự, đại lý cấp I về VLXD, thiết bị hoàn thiện nhà cũng phải chứng minh năng lực tiêu thụ hàng.. ngoài việc tự trang trải chi phí show room, đội quân bán hàng…đôi khi phải bỏ nhiều tỷ ra mà nhập hàng, lấy đủ doanh số nhằm tránh tụt hạng.

Nhưng thôi, đấy là việc của đại lý, ta là người mua hàng thì phải tính sao cho có lợi, hiệu quả nhất. Những đại lý ôm lượng hàng giá trị vài trăm tỷ tới hàng nghìn tỷ đồng tiền hàng (hàng trăm biệt thự, liền kề… cả chục sàn chung cư, cả tòa condotel) từ những đợt bán buôn lớn của CĐT vào khoảng giữa năm 2022 mà không “chết” mới là lạ. Thời của khách mua thì người mua mặc cả thoải mái, không chỉ cắt hết phần chiết khấu 15-20% mà khéo mua còn được hơn vì ngoài sức ép trả lãi ngân hàng, thúc ép nộp tiền của CĐT đại lý phải cạnh tranh với hàng loạt các nhà đầu tư cắt lỗ. Mua VLXD, thiết bị hoàn thiện dù của ta hay của tây, dù hàng bình dân hay cao cấp mua khéo sẽ mặc cả được từ 25-40% ai đi xe đẹp, sõng tay hô to, chém mạnh thì thợ/cửa hàng “giảm hẳn” cho 10-15% “bằng” với giá bán cho các công trình lớn… vậy là mất toi 15-20%… tính ra mất vài trăm tới hàng tỷ đồng tùy quy mô công trình.

Tất nhiên, khi mua hàng của đại lý anh phải có đủ kiến thức, kỹ năng kiểm tra xem có đúng họ là đại lý thật không- tránh hạn mất tiền, hay năng lực kiểm tra tính thật/giả của hàng hóa nhằm tránh hạn bị lừa … đối với thiết bị mang tính hệ thống/ yêu cầu tính kỹ thuật cao như : thang máy, điều hòa trung tâm… thì mua từ đại lý tuy rẻ hơn nhưng khó kiểm soát việc lắp đặt và bảo hành bảo dưỡng sau này.

Tản mạn vài điều, hi vọng giúp ích cho ai đó đang có ý định mua, đầu tư BĐS hay hoàn thiện nhà.

Tản mạn đầu tư BĐS No3

Khó khăn pháp lý Bất động sản - sao gỡ mãi vẫn rối

Đây là một bài viết hay, sát thực với thực trạng rối rắm pháp lý BĐS hiện nay và là lời giải đáp thích đáng tại sao nhiều chỉ thì, nghị quyết, thông tư, lắm hội thảo, tọa đàm... nhiều đoàn công tác nhằm giải quyết khó khăn pháp lý cho thị trường BĐS ... mà rối vẫn hoàn rối

Thiết nghĩ Chủ đầu tư, Nhà đầu tư, Người có BĐS định bán, người chuẩn bị đầu tư vào BĐS ... nên đọc.

Tản mạn đầu tư BĐS No5

Định danh số nhà và nỗi lo đánh thuế căn nhà thứ hai trở lên.

Mấy ngày nay, xôn xao thông tin Bộ Công an sẽ định danh số nhà và chung cư. Giới truyền thông, chuyên gia, luật sư… phân tích dọc ngang những cái được- mất, những thuận lợi- khó khăn về mục đích, quá trình triển khai cũng như kết quả/hậu quả của nó,…chỉ cần Google nhẹ một cái là có hàng trăm bài viết như vậy rồi.

Việc định danh nhà ở gắn với mỗi công dân không đơn thuần để thuận tiện trong tìm nhà theo địa chỉ như nội dung ký kết giữa C06 - Bộ Công An với Tổng Công ty Bưu chính - Viễn thông … mà khi kết nối với dữ liệu cá nhân trên căn cước công dân, cùng với định danh số xe… Bộ Công an sẽ có một cơ sở dữ liệu hoàn chỉnh về từng công dân và các thành viên gia đình, tạo nên một mạng lưới thông tin đầy đủ phục vụ cho công tác phòng chống tham nhũng và tội phạm. Vậy nên đừng tốn giấy mực, thời gian phân tích thiệt hơn nữa vì “dù ai nói ngả nói nghiêng” thì việc định danh này chắc chắn vẫn được triển khai.

Xin chia sẻ góc nhìn đối với những lo lắng của giới đầu cơ, đầu tư… về hậu họa của việc đánh thuế ngôi nhà thứ hai trở lên từ việc định danh nhà ở này.

Đánh thuế căn nhà thứ hai không phải là chuyện mới mà đã từng được đưa ra bàn thảo, nâng lên đặt xuống mãi rồi. Thực sự, nếu chủ trương này được thực hiện và với phương pháp đánh thuế lũy tiến như đã từng bàn thảo: càng nhiều nhà thuế các nhà sau càng cao; thời gian nắm giữ càng nhanh thì thuế càng cao, nhà bỏ không thuế nhiều…..sẽ là dấu chấm hết của đầu cơ BĐS.

Vấn đề là, cơ quan chủ quản xây dựng, sửa chữa Luật thuế là Bộ Tài chính … hơn nữa, Luật phải được Quốc hội thông qua- vậy nên người ấn nút là quan trọng nhất- những người này có bao nhiêu nhà ? Liệu số ông nghị muốn tự bắn vào chân của mình có quá bán ?…. Hãy xem lại quá trình đề xuất, bàn thảo, ấn nút….chủ trương khoán xe công cho Lãnh đạo. Hồi đó ầm ĩ hơn nhiều, Lãnh đạo Bộ giao thông còn đi làm bằng xe buýt để nêu gương, nhiều hội thảo, tọa đàm … về các lợi ích vật chất và xã hội mang lại, Ngân hàng Thế giới còn đưa ra cả con số cụ thể mỗi năm ngân sách nhà nước lợi bao nhiêu ….ấy vậy, khi ấn nút lại không thông qua được !

Dù đánh thuế căn nhà thứ hai trở lên là chuyện chắc chắn sẽ làm, nhưng chưa thể luôn và ngay ít nhất trong nhiệm kỳ này. Vậy nên, hãy tập trung lo kiếm Oxy, tránh cơn ngộp thở cấp, lo thoát hàng trước…. hay nếu có tiền thì bình tĩnh chọn hàng đẹp, hàng hời…. cái đã.