Nguyenanhdung89
Thanh niên Ngõ chợ
Vụ công ty Moonland Q9 vỡ nợ
Case này nghe nói vỡ tầm ~1000 tỷ. Lý do mình viết bài này là vì có biết chị N ngoài đời, nhưng thật sự không nghĩ mọi chuyện lại đi xa tới mức vậy.
Tóm tắt sơ qua cho anh em:
Chị N là một nhà đầu tư cá nhân khá có tiếng ở khu Quận 9. Bộ môn chính của chị là xây sửa bán:
Mua đất → xây nhà → bán lại.
Ngoài ra chị cũng nhận thầu xây dựng nhà cho khách nên dòng tiền nhìn bên ngoài khá đều.
Giai đoạn trước làm ăn khá ổn nên nhiều người tin tưởng góp vốn chung:
- Người ít vài tỷ
- Người nhiều vài chục tỷ
Nói chung kiểu làm dự án nhỏ nhỏ nhưng xoay vòng nhanh, đúng style của anh em trong bộ môn xây sửa bán.
---
Vấn đề bắt đầu lộ ra khoảng Q4/2025 (theo thông tin mình đọc được trên các group):
- Nhiều khách mua nhà quá hạn giao nhà nhưng chưa nhận được
- Có người tố một tài sản nhận cọc của nhiều người
- Một số nhà đầu tư góp vốn không được hoàn tiền
Lúc này bản chất vấn đề là gãy dòng tiền khi thị trường mất thanh khoản, đặc biệt là đất nền lẻ.
---
Theo danh sách public thì chị N đang nắm 17 tài sản đất lẻ, nhưng hầu hết đều đang thế chấp ngân hàng như:
- VPBank
- OCB
- Sacombank
- Nam Á Bank
Tổng dư nợ khoảng 258 tỷ.
Trong khi đó tổng giá trị tài sản đang rao bán khoảng 331 tỷ.
Nhìn qua thì thấy ngay:
Tỉ lệ vay ~78% trên tổng giá trị tài sản.
---
Các khoản vay đa phần phát sinh trong giai đoạn 2023 – 2024.
Thời điểm này anh em làm BĐS chắc nhớ:
- Tín dụng khá dễ vay
- Lãi suất ưu đãi ban đầu thấp
Nhưng sau 2–3 năm, hết giai đoạn ưu đãi thì lãi bắt đầu thả nổi từ Q3 – Q4/2025, đúng thời điểm mọi thứ bắt đầu có vấn đề.
Lãi suất thị trường lúc đó lên khoảng 12% – 15%/năm.
---
Giả sử lấy mốc 12%/năm cho khoản nợ 258 tỷ:
- Lãi 1 năm ≈ 30,96 tỷ
- Lãi 1 tháng ≈ 2,58 tỷ
- Lãi 1 ngày ≈ ~84,8 triệu
Chỉ cần nhìn con số này thôi là thấy áp lực dòng tiền khủng thế nào.
Nếu tài sản mất thanh khoản 2 năm thì:
30,96 × 2 = ~61,9 tỷ tiền lãi
Chưa tính các chi phí khác.
---
Thực ra ngách xây sửa bán bản thân nó không phải ngách quá rủi ro.
Nhưng case này có thể xảy ra khi 3 yếu tố cùng lúc xuất hiện:
1. Đòn bẩy tài chính quá cao
2. Thị trường mất thanh khoản → gãy dòng tiền
3. Chi phí vốn tăng mạnh
Chỉ cần 6–12 tháng dòng tiền âm là hệ thống bắt đầu sụp.
---
Viết bài này chỉ để thấy thị trường BĐS khốc liệt thế nào.
Thường chúng ta thua khi đang thắng, nhưng lúc đó lại rất khó nhận ra.
Nên cơ bản:
Hôm nay mình còn thắng chỉ có nghĩa là mình chưa thua thôi.
Nhiều khi là đang may mắn, chứ chưa chắc đã thật sự giỏi.
Còn bác Vượn thì thôi, thua. Còn party còn bác.png "Sex :vozvn (12):"){kind=icon}
