Bất động sản sẽ là “cú huých lớn” để GDP tăng 2 con số

Chị 5:

Đm bình phước toàn dân tộc với rừng cao su

Bấm để mở rộng...

Xoanquay:

Giá Bất động sản neo cao, không chịu giảm.
Vòng quay tiền (V) thấp- một lý do bị lãng quên (bài 1)

Chắc những người quan tâm tới kênh đầu tư này đã từng nghe các lý giải cho việc giá BĐS tăng shock và neo cao quá lâu: Cung ít – cầu cao; tác động của Bảng giá mới: kỳ vọng của người bán tăng cao- người mua cũng dần chấp nhận; lạm phát kỳ vọng tăng cao trước thông tin tín dụng năm 2025 có thể lên tới 16% hoặc hơn; Chủ đầu tư nâng giá; Môi giá tạo sóng, Tay to lợi dụng công cụ đấu giá để đẩy giá cả khu vực cận kề ...vv và vv. Tất cả đều đúng và có lý... dưới một góc nhìn khác, người viết đưa ra một lý do rất căn cơ đó là “vòng quay tiền’ giảm mạnh, xin lý giải như sau:

Theo lý thuyết số lượng tiền trong nền kinh tế của Milton Friedman: Vòng quay tiền (V) x Cung tiền (M2) = Giá cả (P) x Sản lượng hàng hóa, dịch vụ (Q). Xét điều kiện kinh tế vĩ mô của Thế giới, của Việt Nam, các căng thẳng địa chính trị và Chiến tranh thương mại…, trên cơ cở số liệu 5 tháng đầu năm 2025 cho thấy:

i) Cung tiền (M2) đã và sẽ tăng mạnh: tính đến ngày 15/4, dư nợ tín dụng toàn hệ thống đạt 16,23 triệu tỷ đồng, tăng 3,95% so với cuối năm 2024 và tăng 18,19% so với cùng kỳ năm ngoái (Báo cáo phục vụ chất vấn gửi Quốc hội của NHNN). Mục tiêu GDP 8% và tăng trưởng tín dụng 16%, tiền trả cho đội ngũ cán bộ, công chức khi sáp nhập, giải thể, bơm tiền ào ạt cho đầu tư công….vv vừa tạo ra kỳ vọng tăng giá hàng hóa và nỗi lo tiền mặt mất giá….

ii) Vòng quay tiền tệ (V) đã và đang tiếp tục xu thế giảm…Năm 2024 V đạt 0,67 lần, 5 tháng đầu năm 2025, V chỉ đạt mức 0.4 lần. Với tiềm lực ngân sách quốc gia hiện tại, giải pháp tăng shock cho V như “phát tiền cho dân tiêu” là điều không tưởng, các giải pháp khác thúc đẩy V như: thúc đẩy tiêu dùng, tăng cường đầu tư (cần có vĩ mô ổn định, niềm tin củng cố); giải phóng lượng tiền khổng lồ đang nằm chết trong BĐS, vàng, coint (trong khi các dấu hiệu vĩ mô lại kích thích dòng vốn chảy vào các kênh này); giải phóng nợ xấu, khơi thông dòng vốn…(luật hóa một số nội dung tại Nghị quyết số 42/2017/QH14 của Quốc hội về xử lý nợ xấu- việc sửa đổi các vấn đề pháp lý chưa bao giờ nhanh và đơn giản) … đều là các giải pháp căn cơ và không thể làm luôn và ngay được.

iii) ở vế kia của phương trình, Q - tổng sản lượng hàng hóa, dịch vụ…. có tốc độ tăng trưởng được cho là khiêm tốn- dù không có số liệu thống kê chính thức nhưng xem xét Chỉ số Nhà Quản trị Mua hàng (PMI) trong 6 tháng gần đây, chỉ có 1 tháng có PMI trên 50 điểm (12/2024: 49.8, các tháng 1-5/2025 lần lượt là: 48,9; 49,2; 50,5; 45,6; 49,8) cho thấy sức khỏe ngành sản xuất suy giảm một cách đáng lo ngại và dường như đã hình thành xu thế tháng sau thấp hơn tháng trước ….

Vậy nên P tăng cao là tất yếu, là hợp logic !
Tại sao giá Bất động sản lại cao bất thường và trụ đỉnh lâu ?

Giá BĐS ở ta đã tăng quá cao sau 2 lần bong bóng chồng bong bóng (giai đoạn 2016-2018 (tiền rẻ tràn lan, huy động dễ dàng từ TPDN) sau đó do thời Covid 2020-2021 (không biết làm gì ngoài Chứng khoán và bất động sản). Năm 2022 và 2023, Chính phủ điều tiết nên thị trường chững lại, sụt giảm và đóng băng thanh khoản … tuy nhiên, vì nhiều lý do mà Nhà điều hành không mạnh tay …vậy nên thị trường điều chỉnh ở mức độ vừa phải và không đồng đều ở các phân khúc.

Như đã đặt vấn đề ban đầu, giá BĐS neo cao do nhiều nguyên nhân đã được rất, rất nhiều người phân tích, mổ xẻ. Dưới tác động của chính sách tiền tệ nới lỏng và kỳ vọng mới từ sự triển khai đồng thời 3 Luật (Luật đất đai, Luật kinh doanh BĐS và Luật nhà ở từ 1/8/2024) với Bảng giá mới sát giá thị trường …. Đã cản trở, thậm chí triệt tiêu nỗ lực kéo giá xuống của Nhà điều hành trong thời gian qua.

Theo nguyên tắc, V quay bao nhiều lần thì số lần vốn và số lần tạo ra doanh thu tương ứng bấy nhiêu lần. Như một lẽ tự nhiên, đồng tiền sẽ tự tìm tới nhưng nơi mà nó dễ sinh sôi này nở nhất. Thường thì, khi V trên 1, dòng tiền có xu hướng đi vào sản xuất, kinh doanh ( khi V đạt 2,5 lần trở lên- dòng tiền sẽ tập trung hết cho Sx- KD) và ngược lại, ở dưới ngưỡng 1, dòng tiền có xu thế tìm tới các kênh đầu cơ. Thời Covid 2020- 2022, sản xuất đình đốn V chỉ lần lượt là 0,55 (2020);0,6 (2021) và 0,64 (2022) nhưng BĐS và Chứng khoán lại tăng vọt là một ví dụ thực tiễn.

Làm gì với BĐS hiện nay ? sẽ cần một cái đầu lạnh và trí tuệ, hy vọng sẽ có hứng để trở lại chủ đề này trong bài tiếp theo!

Bấm để mở rộng...

thuynguyen1213:

Cái này mày viết hay lụm ở đâu đó Hiệp Heo?

Bấm để mở rộng...

LofMMMM:

Mời mày về Bình Phước , nó phân lô 5m cả đồi núi ngày sốt 1tỷ/lô giờ 200tr còn đéo ai mua về quê ở 5m khác nào cái chuồng chó

Bấm để mở rộng...

Doãn Chí Phèo:

Tao nghĩ nó hạ lấy đà thôi, đất vn phải 1tỷ/m2 thì mới xứng đáng vs các loại giáo sư kinh tế
Và riêng các giáo sư thì nên cấp loại 1.5 x 3m để đất nước còn có tương lai

Bấm để mở rộng...

LofMMMM:

Chứ còn cc gì nữa , 2023 thêm thằng lồn 936 nó về dẵm chân lên cái đường dt753 giá nó lên theo giờ , sáng 400/lô gần trưa 430 đầu giờ chiều 450-460 chiều tối 500 dcm

Bấm để mở rộng...

Xoanquay:

Giá Bất động sản neo cao, không chịu giảm.
Vòng quay tiền (V) thấp- một lý do bị lãng quên (bài 1)

Chắc những người quan tâm tới kênh đầu tư này đã từng nghe các lý giải cho việc giá BĐS tăng shock và neo cao quá lâu: Cung ít – cầu cao; tác động của Bảng giá mới: kỳ vọng của người bán tăng cao- người mua cũng dần chấp nhận; lạm phát kỳ vọng tăng cao trước thông tin tín dụng năm 2025 có thể lên tới 16% hoặc hơn; Chủ đầu tư nâng giá; Môi giá tạo sóng, Tay to lợi dụng công cụ đấu giá để đẩy giá cả khu vực cận kề ...vv và vv. Tất cả đều đúng và có lý... dưới một góc nhìn khác, người viết đưa ra một lý do rất căn cơ đó là “vòng quay tiền’ giảm mạnh, xin lý giải như sau:

Theo lý thuyết số lượng tiền trong nền kinh tế của Milton Friedman: Vòng quay tiền (V) x Cung tiền (M2) = Giá cả (P) x Sản lượng hàng hóa, dịch vụ (Q). Xét điều kiện kinh tế vĩ mô của Thế giới, của Việt Nam, các căng thẳng địa chính trị và Chiến tranh thương mại…, trên cơ cở số liệu 5 tháng đầu năm 2025 cho thấy:

i) Cung tiền (M2) đã và sẽ tăng mạnh: tính đến ngày 15/4, dư nợ tín dụng toàn hệ thống đạt 16,23 triệu tỷ đồng, tăng 3,95% so với cuối năm 2024 và tăng 18,19% so với cùng kỳ năm ngoái (Báo cáo phục vụ chất vấn gửi Quốc hội của NHNN). Mục tiêu GDP 8% và tăng trưởng tín dụng 16%, tiền trả cho đội ngũ cán bộ, công chức khi sáp nhập, giải thể, bơm tiền ào ạt cho đầu tư công….vv vừa tạo ra kỳ vọng tăng giá hàng hóa và nỗi lo tiền mặt mất giá….

ii) Vòng quay tiền tệ (V) đã và đang tiếp tục xu thế giảm…Năm 2024 V đạt 0,67 lần, 5 tháng đầu năm 2025, V chỉ đạt mức 0.4 lần. Với tiềm lực ngân sách quốc gia hiện tại, giải pháp tăng shock cho V như “phát tiền cho dân tiêu” là điều không tưởng, các giải pháp khác thúc đẩy V như: thúc đẩy tiêu dùng, tăng cường đầu tư (cần có vĩ mô ổn định, niềm tin củng cố); giải phóng lượng tiền khổng lồ đang nằm chết trong BĐS, vàng, coint (trong khi các dấu hiệu vĩ mô lại kích thích dòng vốn chảy vào các kênh này); giải phóng nợ xấu, khơi thông dòng vốn…(luật hóa một số nội dung tại Nghị quyết số 42/2017/QH14 của Quốc hội về xử lý nợ xấu- việc sửa đổi các vấn đề pháp lý chưa bao giờ nhanh và đơn giản) … đều là các giải pháp căn cơ và không thể làm luôn và ngay được.

iii) ở vế kia của phương trình, Q - tổng sản lượng hàng hóa, dịch vụ…. có tốc độ tăng trưởng được cho là khiêm tốn- dù không có số liệu thống kê chính thức nhưng xem xét Chỉ số Nhà Quản trị Mua hàng (PMI) trong 6 tháng gần đây, chỉ có 1 tháng có PMI trên 50 điểm (12/2024: 49.8, các tháng 1-5/2025 lần lượt là: 48,9; 49,2; 50,5; 45,6; 49,8) cho thấy sức khỏe ngành sản xuất suy giảm một cách đáng lo ngại và dường như đã hình thành xu thế tháng sau thấp hơn tháng trước ….

Vậy nên P tăng cao là tất yếu, là hợp logic !
Tại sao giá Bất động sản lại cao bất thường và trụ đỉnh lâu ?

Giá BĐS ở ta đã tăng quá cao sau 2 lần bong bóng chồng bong bóng (giai đoạn 2016-2018 (tiền rẻ tràn lan, huy động dễ dàng từ TPDN) sau đó do thời Covid 2020-2021 (không biết làm gì ngoài Chứng khoán và bất động sản). Năm 2022 và 2023, Chính phủ điều tiết nên thị trường chững lại, sụt giảm và đóng băng thanh khoản … tuy nhiên, vì nhiều lý do mà Nhà điều hành không mạnh tay …vậy nên thị trường điều chỉnh ở mức độ vừa phải và không đồng đều ở các phân khúc.

Như đã đặt vấn đề ban đầu, giá BĐS neo cao do nhiều nguyên nhân đã được rất, rất nhiều người phân tích, mổ xẻ. Dưới tác động của chính sách tiền tệ nới lỏng và kỳ vọng mới từ sự triển khai đồng thời 3 Luật (Luật đất đai, Luật kinh doanh BĐS và Luật nhà ở từ 1/8/2024) với Bảng giá mới sát giá thị trường …. Đã cản trở, thậm chí triệt tiêu nỗ lực kéo giá xuống của Nhà điều hành trong thời gian qua.

Theo nguyên tắc, V quay bao nhiều lần thì số lần vốn và số lần tạo ra doanh thu tương ứng bấy nhiêu lần. Như một lẽ tự nhiên, đồng tiền sẽ tự tìm tới nhưng nơi mà nó dễ sinh sôi này nở nhất. Thường thì, khi V trên 1, dòng tiền có xu hướng đi vào sản xuất, kinh doanh ( khi V đạt 2,5 lần trở lên- dòng tiền sẽ tập trung hết cho Sx- KD) và ngược lại, ở dưới ngưỡng 1, dòng tiền có xu thế tìm tới các kênh đầu cơ. Thời Covid 2020- 2022, sản xuất đình đốn V chỉ lần lượt là 0,55 (2020);0,6 (2021) và 0,64 (2022) nhưng BĐS và Chứng khoán lại tăng vọt là một ví dụ thực tiễn.

Làm gì với BĐS hiện nay ? sẽ cần một cái đầu lạnh và trí tuệ, hy vọng sẽ có hứng để trở lại chủ đề này trong bài tiếp theo!

Bấm để mở rộng...

Doãn Chí Phèo:

Xưa mỗi lần Thủ Cấp 7 niễng về thăm thì lại có thêm 1 đầu tàu kinh tế -> cò chạy theo giá còn đéo kịp, nói gì dân mua 😄

Bấm để mở rộng...

LofMMMM:

1 lô đất 4-5 thằng trong dây cò , mỗi thằng đớp 10 củ là hết mẹ 50 củ cho bọn cò . Thằng nào cũng cái văn " ôm chủ , sát chủ , dẫn chủ tận nơi "

Bấm để mở rộng...

Bên trong khu đô thị nghìn tỷ đồng ở Bình Định

(Dân trí) - Từng một thời gây sốt trên thị trường bất động sản ven biển miền Trung, nhưng đến nay loạt dự án thuộc Khu đô thị du lịch sinh thái Nhơn Hội (Khu kinh tế Nhơn Hội, tỉnh Bình Định) gần như bỏ hoang.

dantri.com.vn

LofMMMM:

Mời mày về Bình Phước , nó phân lô 5m cả đồi núi ngày sốt 1tỷ/lô giờ 200tr còn đéo ai mua về quê ở 5m khác nào cái chuồng chó

Bấm để mở rộng...

bodothanthien:

Bên CIEM dự đoán vỡ nợ quý 2/2026

Bấm để mở rộng...

linhgiahamvui:

dài như cà vạt lồn 4f ! tóm tắt nà nàm thao @dit me @dmin

Bấm để mở rộng...

fo_huyền:

Đéo ai giảm giá mạnh như thế. Dù ế, không bán được nó sẽ vẫn neo giá để đấy. Vì còn nhiều người sử dụng đòn bẩy tài chính. Chỗ tao dù có đợt chững, nhưng ko ai giảm giá bán cả. Cùng lắm giảm giá 50-100 là cùng.

Bấm để mở rộng...

fo_huyền:

Mồm mày thì vỡ nợ từ năm 2023. Đến giờ vỡ chưa.

Bấm để mở rộng...

bodothanthien:

Giờ thực tế luôn đó mày

Bấm để mở rộng...

Tàu ngầm U-21:

đến 2026 không nổ thì mình lại dời về 2027 thôi

Bấm để mở rộng...

Tàu ngầm U-21:

đến 2026 không nổ thì mình lại dời về 2027 thôi

Bấm để mở rộng...

Hipraxx:

Khá tò mò khi cơm sườn sụp, tầm 200-300 năm sau con cháu nó viết gì về thời đại này nhỉ?

Cũng tầm vua lợn Long Đĩnh, Uy Mục, Dụ Tông ấy chứ

Bấm để mở rộng...

Hipraxx:

Khá tò mò khi cơm sườn sụp, tầm 200-300 năm sau con cháu nó viết gì về thời đại này nhỉ?

Cũng tầm vua lợn Long Đĩnh, Uy Mục, Dụ Tông ấy chứ

Bấm để mở rộng...

Superlong:

Sang năm tăng trưởng 3 con số luôn chứ 2 con số là cái j

Bấm để mở rộng...