clientreverseip
Lồn phải lá han
(Dân trí) - Theo luật sư, đất đang thế chấp ngân hàng vẫn có thể bị Nhà nước thu hồi theo quy hoạch, nhưng nghĩa vụ trả nợ của người vay không chấm dứt.
Thời gian gần đây, Nhà nước đẩy mạnh giải ngân vốn đầu tư công và tiến độ các dự án hạ tầng, chỉnh trang đô thị, từng bước xây dựng các thành phố xanh, sạch, đẹp, văn minh, hiện đại. Đây là xu thế tất yếu trong kỷ nguyên mới và đối với một số dự án, cần thu hồi đất của người dân vì mục đích phát triển kinh tế, an sinh xã hội.Tuy nhiên, không ít người có tài sản là nhà ở đã thế chấp tại ngân hàng trước khi có quy hoạch thắc mắc sẽ được xử lý ra sao để đảm bảo quyền lợi. Cụ thể là phương án xử lý khoản vay cũng như sổ đỏ đang thế chấp tại ngân hàng nếu dự án triển khai trong thời gian tới.
Đất thế chấp bị thu hồi rồi, người dân còn phải tiếp tục trả nợ cho ngân hàng?
Trao đổi với phóng viên Dân trí, luật sư Vương Quốc Nam, Công ty Luật Khải Hoàn Minh, cho biết theo quy định của Bộ luật Dân sự 2015, Luật Đất đai 2024 và các văn bản hướng dẫn thi hành, quyền sử dụng đất của chủ sử dụng sẽ chấm dứt khi Nhà nước có quyết định thu hồi, điều này áp dụng đối với cả trường hợp đất đang thế chấp tại ngân hàng. Tuy nhiên, nghĩa vụ trả nợ cho ngân hàng của người vay sẽ không mất đi.
Luật sư cho biết người dân cần phân biệt rõ giữa “tài sản bảo đảm” (quyền sử dụng đất) và “nghĩa vụ được bảo đảm” (nghĩa vụ trả nợ). Theo quy định pháp luật, hợp đồng tín dụng và nghĩa vụ trả nợ của bên vay vẫn còn nguyên hiệu lực, cho dù quyền sử dụng đất đang thế chấp bị thu hồi theo quyết định của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.
Dự án đường Vành đai 1 đoạn Hoàng Cầu - Voi Phục dần thành hình (Ảnh: Thành Đông).
Ngân hàng xử lý thế nào?
Theo luật sư Vương Quốc Nam, trên thực tế, trong nhiều hợp đồng tín dụng, ngân hàng thường có điều khoản yêu cầu bên vay bổ sung tài sản bảo đảm hoặc thu nợ trước hạn khi tài sản bảo đảm giảm sút giá trị hoặc không còn tồn tại.
Vì vậy, khi ngân hàng phát hiện quyền sử dụng đất thế chấp nằm trong diện quy hoạch hoặc bị thu hồi, ngân hàng có thể yêu cầu bên vay bổ sung tài sản thế chấp, áp dụng biện pháp bảo đảm khác, yêu cầu trả nợ trước hạn hoặc khởi kiện ra Tòa án để thu hồi nợ trong trường hợp có tranh chấp.
Nếu bên vay có tài sản khác để bảo đảm, được bên thứ 3 bảo lãnh cho khoản vay hoặc có đủ năng lực tài chính để trả nợ, việc giải quyết không quá phức tạp.
“Vấn đề nằm ở chỗ, thông thường, trong trường hợp người dân nhận đền bù thu hồi đất bằng tiền, thì mức đền bù được thực hiện theo khung Nhà nước. Mức giá này thường thấp hơn giá thị trường, nên sau khi nhận tiền bồi thường, người dân vẫn khó đảm bảo khả năng trả hết nợ cho ngân hàng và có nguy cơ phát sinh nợ xấu”, ông nói.
Ví dụ, một người nợ ngân hàng 10 tỷ đồng, nhưng tiền được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất chỉ có 8 tỷ, thì câu chuyện trở nên nan giải.
Mặt khác, trong trường hợp quyền sử dụng đất đang thế chấp bị thu hồi, việc ngân hàng có quyền giữ số tiền bồi thường hay có được ưu tiên thanh toán tiền bồi thường không cũng là vấn đề có thể phát sinh tranh chấp. Về mặt thủ tục hành chính, ngân hàng không có quyền tự ý đến nhận tiền bồi thường, giữ tiền bồi thường của bên vay nếu không có thỏa thuận từ trước.
Theo quy định tại Điểm a Khoản 3 Điều 94 Luật Đất đai 2024, thì cơ quan, đơn vị, tổ chức thực hiện bồi thường sẽ chi trả tiền bồi thường, hỗ trợ cho người có đất bị thu hồi, chủ sở hữu tài sản.
Tuy nhiên, trong trường hợp ngân hàng khởi kiện tại Tòa án, số tiền bồi thường này có thể được ưu tiên thanh toán cho khoản nợ tại ngân hàng.
Một khu dân cư đông đúc nhìn từ trên cao (Ảnh minh họa: Hữu Nghị).
Người dân nên làm gì?
Theo quan điểm của luật sư, ngay sau khi nắm được thông tin rõ ràng rằng đất của mình nằm trong diện quy hoạch hoặc nhận được thông báo/quyết định thu hồi đất, người dân nên chủ động thông báo cho ngân hàng để thỏa thuận, tìm ra phương án xử lý khoản vay.
Nội dung thỏa thuận thường xoay quanh việc trả nợ trước hạn, kéo dài thời hạn vay, thế chấp thêm tài sản bảo đảm, tìm người bảo lãnh, giảm lãi suất, ước tính khoản tiền bồi thường và dùng khoản tiền này để trả một phần khoản nợ. Đối với trường hợp đất mới nằm trong diện quy hoạch, thì thời gian vẫn còn khá dài để người dân và ngân hàng tìm ra phương án cơ cấu, giải quyết khoản nợ.
Trường hợp các bên không đạt được thỏa thuận, không thể thương lượng, tranh chấp về hợp đồng vay, hợp đồng thế chấp có thể được đưa ra Tòa án có thẩm quyền để giải quyết theo quy định pháp luật.
Theo quan điểm của luật sư, để hạn chế các tranh chấp liên quan đến trường hợp quyền sử dụng đất đang thế chấp cho ngân hàng bị thu hồi, thì ngay từ khi có thông báo thu hồi đất, UBND cấp xã/phường phối hợp với Văn phòng đăng ký đất đai có thẩm quyền nên rà soát tình trạng pháp lý của thửa đất.
Nếu phát hiện thông tin thửa đất có đăng ký thế chấp tại ngân hàng, UBND cấp xã/phường nên phối hợp với người dân và ngân hàng để tìm ra phương án xử lý khoản nợ, đặc biệt là cách thức xử lý khoản tiền bồi thường để tránh tranh chấp về sau. Điều này cũng đảm bảo an sinh, an toàn, trật tự xã hội.
"Về phía ngân hàng, nên ưu tiên giải pháp hỗ trợ người dân, ví dụ như giảm lãi suất, gia hạn khoản vay, chấp nhận tài sản bảo đảm mới… thay vì giữ quan điểm đòi nợ cứng nhắc", luật sư nhấn mạnh.
Đất đang thế chấp ngân hàng bị thu hồi, người dân có phải tiếp tục trả nợ?
(Dân trí) - Theo luật sư, đất đang thế chấp ngân hàng vẫn có thể bị Nhà nước thu hồi theo quy hoạch, nhưng nghĩa vụ trả nợ của người vay không chấm dứt.
