Làm sao để sở hữu căn nhà đầu tiên?
- Tạo bởi Longpt
- Start date
-
- Thẻ mô tả
- first house your home
Tao kể câu chuyện của tao năm 2013. Tao mua cái nhà nhỏ thôi 40m2 290tr giấy tay. Nói thực là tao tính cm nó hơi sai. Năm 2013 tao đang làm thợ điện lương tầm 6 củ chưa ăn uống. Năm đó, lương công nhân được cải thiện vì vk tao làm công nhân, nên giá nhà trọ lên như diều. Tao bực chủ trọ nên quyết chí mua nhà bằng đc với số vốn 7 triệu đồng trong túi. Kế hoạch của tao là mua theo dạng vay ngân hàng trả góp. Nhưng nhà có sổ thì giá cao mà cỡ như tao thì chỉ mua nổi giấy tay. Vậy là tao đi vay, tao vay ông bà 2 bên đc 90tr, vay bạn bè được 110tr. Rồi nhờ bố tao vay 100tr vậy là tao có nhà. 2 vk ck tao trả nợ mới gọi là đỉnh lương vk để ăn lương tao để trả nợ. May mắn cho tao là dịp đó có trúng quả đc đâu 150tr nên tao trả nợ. Hiện tại tao có kinh nghiệm nên đổi nhà 3 lần 40m2 ở Bình Dương 2013, 60m2 nhà bè, 104m2 mặt tiền tp tỉnh. Kính nghiệm tao rút ra là liều có tính toán và thời cơ đến là bụp ( Ví dụ: Mới đc lên chức lên thu nhập thì bụp ngay vì tao thấy đó là thời của mình kéo dài lắm cũng chỉ đc 3 hoặc 5 năm đủ thời gian thở dốc và trả ổn định đc nợ. 1 chuta xíu nữa là 3 năm qua đi cái nhà bán đi đủ trả nợ và đủ dư quay lại mua cái nhà giá thấp hơn)
Starscream
Bò lái xe
Real estate mang tính địa phương. Thực sự để áp dùng hoàn toàn thì chắc chắc chắn ko được rồi. Nhưng một vài ý trong đấy tao lại thấy có thể áp dụng được.
Mà tao post lên ae tham khảo chơi. Coi như mở mang đầu óc.
Sao lại k áp dụng đc, áp dụng đc quá đi chứ, nhà đầu tư chọn cái j để áp dụng thôi. Cái chuyện đc giá cao hay đc giá thấp thì thực sự là tùy duyên, nhưng những cái fundamental thì luôn chính xác dù ở bất kỳ nơi nào. Ví dụ đất ở prime location đương nhiên là ROI phải thấp hơn đất ở xa trung tâm rồi, mặc dù có thể cash-flow hàng năm như nhau.
Cái thử thách lớn nhất ở thị trường property ở VN, là phần lớn các giao dịch vì đều làm down-value để trốn thuế nên thị trường không có tính minh bạch, thu thập data rất khó và gần như mọi thông tin đều chỉ là hearsay. Chính vì vậy investor ít vốn thì cần có exposure với khu vực địa lý định làm trong một thời gian nhất định + cần có political contact tốt để verify giấy tờ/quy hoạch/vv....
Còn về cơ bản long-game thì nc mua đc BDS giấy tờ sạch và có cash-flow ổn định, thì chỉ có hòa hoặc thắng, k thể thua đc trong cái đà VN đang giàu lên ở tốc độ này (Chung cư và đất nhập nhèm k tính). Đầu tư cái này cần bền vốn, dài hơi, và k nên vội vàng. Muốn x to thì đừng làm BDS
Longpt
Khổ vì lồn
Cảm tưởng như mày là coulmate. Tao không muốn nói thẳng ra như mày vì sợ ae trên xàm công kích. Bản thân tao xuất phát điểm là một thằng học về bất động sản. Nên những gì đúng sai tao nghe là biết. Nhưng làm bđs ở VN bị một cái là thông tin không minh bạch và bị chi phối bởi lợi ích nhóm nên tao không biết nên diễn tả thế nào về mặt chuyên môn nên nói theo kiểu đó cho ae dễ hiểu hòa đồng.Sao lại k áp dụng đc, áp dụng đc quá đi chứ, nhà đầu tư chọn cái j để áp dụng thôi. Cái chuyện đc giá cao hay đc giá thấp thì thực sự là tùy duyên, nhưng những cái fundamental thì luôn chính xác dù ở bất kỳ nơi nào. Ví dụ đất ở prime location đương nhiên là ROI phải thấp hơn đất ở xa trung tâm rồi, mặc dù có thể cash-flow hàng năm như nhau.
Cái thử thách lớn nhất ở thị trường property ở VN, là phần lớn các giao dịch vì đều làm down-value để trốn thuế nên thị trường không có tính minh bạch, thu thập data rất khó và gần như mọi thông tin đều chỉ là hearsay. Chính vì vậy investor ít vốn thì cần có exposure với khu vực địa lý định làm trong một thời gian nhất định + cần có political contact tốt để verify giấy tờ/quy hoạch/vv....
Còn về cơ bản long-game thì nc mua đc BDS giấy tờ sạch và có cash-flow ổn định, thì chỉ có hòa hoặc thắng, k thể thua đc trong cái đà VN đang giàu lên ở tốc độ này (Chung cư và đất nhập nhèm k tính). Đầu tư cái này cần bền vốn, dài hơi, và k nên vội vàng. Muốn x to thì đừng làm BDS
Nói chung là less is more nhỉ.
Longpt
Khổ vì lồn
Mà mày làm bên CBRE hay Savills vậy?Sao lại k áp dụng đc, áp dụng đc quá đi chứ, nhà đầu tư chọn cái j để áp dụng thôi. Cái chuyện đc giá cao hay đc giá thấp thì thực sự là tùy duyên, nhưng những cái fundamental thì luôn chính xác dù ở bất kỳ nơi nào. Ví dụ đất ở prime location đương nhiên là ROI phải thấp hơn đất ở xa trung tâm rồi, mặc dù có thể cash-flow hàng năm như nhau.
Cái thử thách lớn nhất ở thị trường property ở VN, là phần lớn các giao dịch vì đều làm down-value để trốn thuế nên thị trường không có tính minh bạch, thu thập data rất khó và gần như mọi thông tin đều chỉ là hearsay. Chính vì vậy investor ít vốn thì cần có exposure với khu vực địa lý định làm trong một thời gian nhất định + cần có political contact tốt để verify giấy tờ/quy hoạch/vv....
Còn về cơ bản long-game thì nc mua đc BDS giấy tờ sạch và có cash-flow ổn định, thì chỉ có hòa hoặc thắng, k thể thua đc trong cái đà VN đang giàu lên ở tốc độ này (Chung cư và đất nhập nhèm k tính). Đầu tư cái này cần bền vốn, dài hơi, và k nên vội vàng. Muốn x to thì đừng làm BDS
Kiến thức mày tốt thật đấy.
MarshalFox
Sinh lý yếu
t lương tháng dao động cỡ 5-7 triệu, vẫn có được nhà với xe 4 bánh như thường. Quan trọng là m phải biết tích góp, chi tiêu thật hợp lý và mở mồm xin tiền bố mẹ. ez vl
Longpt
Khổ vì lồn
Duma. Chơi như mày không chơi. Tự kiếm được mới vui.
MarshalFox
Sinh lý yếu
Longpt
Khổ vì lồn
Tay nhanh hơn não thật. Tao chỉ thấy cái ý xin bố mẹ mà cào phím rồi. Thôi đền cho mày ly vodka.mở mồm ra cũng cần phải bỏ chất xám suy nghĩ chứ m, vẫn tính tự kiếm đc đó
Starscream
Bò lái xe
Có làm bên nào đâu, gia đình t phất lên từ BDS. T theo các cụ thế hệ trc mắt thấy tai nghe như nào thì nói vậy. Cách các cụ phân tích và đưa ra quyết định nó tinh gọn lắm, k lằng nhằng như thế hệ anh em mình đâu. Như mẹ t làm lâu năm, gần như t quan sát là đại ca là đầu tư theo bản năng chứ k quá nặng nề về data, và thực tế là cũng chả thua trận nào, ăn mỏng hay ăn dày thôi. Nhẩm ra cửa thắng cao là các đại ca làm, còn đc bao nhiêu tính sau. Khi mà t ngồi bàn vs các cụ thì những cái tỉ lệ, công thức hay tính toán của mình nó chỉ 'góp phần' reinforced quyết định của các cụ, chứ các cụ chả bh phụ thuộc vào nó cả. T cảm giác như thế hệ trc ngta va chạm qua bn năm, ngta có cái phản xạ lọc thông tin rất là nhanh, mặc dù nghe thông tin từ nhiều phía. Chứ cứ bê IRR với chả ROI ra thì mấy đại ca cũng nghe r để đấy thoai. Mà t nghĩ cũng nên tiếp cận property game với mindset đơn giản thôi. Cửa thắng sáng, thì làm. Đừng ngồi dày vò con số nhiều quá. Mình chỉ nên đặt 1 cái bottom line là khoản này trong bao nhiêu lâu thu lại được thì 'chấp nhận đc', và tỉ lệ thanh khoản có ok k, là mình làm. Nhanh hơn thì tốt. Cẩn thận với những cơn sóng, và chỉ nên mua các sản phẩm có supply dài hạn nó thực sự giới hạn. Chiến lược đầu tư của đại ca nhà t chưa bh có ý định làm ngắn hạn hay flip, những lần flip chẳng qua là nhìn thấy chỗ khác ngon hơn + giá đc offered đã booked đc 1 phần lợi nhuận.
Bản thân ng mua k phải ai ngta mua cũng dựa vào con số. Ví dụ như thị trường đất ksan phố cổ HN. Ngta mua nó cũng vì cái 'status symbol' , sự ổn định bảo toàn giá trị asset, và very limited supply, chứ có nhất thiết là mua vì sẽ x đc to hay ROI cao đâu. Kèo đấy ngta định giá x15-20 năm cash-flow là rất bt.
T chỉ đơn cử như lối suy nghĩ tinh giản như sau: Nhà t k bh invest vào chung cư, chỉ vì 1 lý do đơn giản: Nhà sản xuất + nhà phân phối ngta đã book profits ngay khi mở bán r, mình mà mua dù ở bất kỳ th gian nào thì cũng là mua gần ngọn, thì chỉ có bet vào đc thị trường thứ cấp, cũng là 1 thị trường rất nhỏ để bán thôi, nó quá hẹp và qua đó khả năng lên đc value là thấp. Khai thác thì làm toán 2' là ra con số khá là inefficient, hoặc để efficient đc lại tốn nhiều th gian hơn cần thiết, thế là thôi, k làm.
Bản thân t bh cũng cảm thấy rất khó hiểu khi có bộ phận k nhỏ có vốn 3-5 tỉ, lao vào mua ngay con chung cư, trong khi giá thuê bh rẻ thối. Vứt bank 8%/năm vẫn thừa tiền thuê + có tiền tiêu vặt + có sẵn cash để đầu tư khi có cơ hội. Mà có qđịnh mua thì cũng nên thuê ở đó ít nhất 1 năm, ở thử xem thực tế nó ntn r hẵng chốt sau, tsao cứ phải vội vàng 2 chữ 'an cư' nhỉ?
Kiendinh35
Con chim biết nói
Để sở hữu căn nhà đầu tiên việc mày cần làm là có tiền
Longpt
Khổ vì lồn
Hồi tao đi học thầy tao có nói một câu làm tao nhớ tới giờ: "nhà đầu tư nào có đất là sẽ thắng". Đơn cử là thằng Quốc Cường Gia Lai. Nợ nhập đầu, cổ phiếu rớt thê thảm mà nó có chết được đâu. Vì sao? Vì nó có đất.
Cứ nhìn hồi xưa mấy đại gia thi nhau mua đất. Toàn quy hoạch treo chứ có cái nào đầu tư vào đâu. Trong giai đoạn từ năm 2009 thì phải. Các nhà đầu tư nước ngoài bắt đầu bơm vốn vào VN. Mạnh nhất vẫn là BĐS. Từ đấy đại gia nào hồi xưa mua đất thì giàu bỏ mẹ. Dân trong giai đoạn đó cũng dư được phần nào + dân tỉnh mua nhà cho con cái họ,... Đẩy giá lên cao. Đại gia thi nhau hốt bạc.
Tuy nhiên, sau giai đoạn đó tức là lúc này thì chuyện có đất sẽ thắng sẽ không còn nữa. Thị trường BĐS sẽ phải minh bạch hóa thông tin và hạn chế lợi ích nhóm thì may ra mới sống được.
Starscream
Bò lái xe
T đồng tình vs thầy và k nhất thiết đồng tình với quan điểm của mày.
Thị trường minh bạch, đồng nghĩa với việc khó kiếm tiền hơn. Khi cái j cũng rõ ràng thì ai cũng lao vào, biên lợi nhuận sẽ hẹp lại đi rất nhiều. Cơ hội nó luôn ở trong nước đục, và con cá nào nằm trong đó lâu sẽ rõ đường lối hơn, những con cá bé tay mơ mắc lỗi hay late game investors có thì mới nhiều cơ hội, nói thẳng thế cho nhanh.
Ở những đất nước đang trong giai đoạn phát triển như VN, có đất trong tay luôn thắng, và khi thị trường nó minh bạch, là nó đã matured rồi.
Minh bạch là điều kiện cần, nhưng k phải điều kiện đủ. Hãy nhìn nước Mỹ đã làm gì với CDO bất động sản cho tới năm 2008. ‘Minh bạch’ đấy, Standard and Poor’s hay Moody’s đều rate AAA đó, r kết quả là gì. Cuối game ai cũng mua credit default swap, kể cả những prominent banks đã phát hành những CDO đó.
T khuyên hãy xác định những cái fundamental, bám vào nó, và đừng mong giàu nhanh. Sẽ thành công đc, ít hay nhiều.
Sửa lần cuối:
Starscream
Bò lái xe
Ấn nhầm
DoanChy_Bynh
Đẹp trai mà lại có tài
Troixanhdole
Gió lạnh đầu buồi
Cánh đơn giản nhất là tích góp lấy 1 khoản, rồi xin tiền các cụ rồi mua.
Cách thứ 2, phổ biến hơn là tích góp lấy 1 khoản, lấy vk rồi xin tiền 2 bên các cụ mà mua.
Cách thứ 3 là 2 cách trên nhưng mua trả góp.
Cái này áp dụng cho người thu nhập trung bình đổ xuống, thu nhập cao thì thích cái nào thì mua cái đấy thôi.
Cách thứ 2, phổ biến hơn là tích góp lấy 1 khoản, lấy vk rồi xin tiền 2 bên các cụ mà mua.
Cách thứ 3 là 2 cách trên nhưng mua trả góp.
Cái này áp dụng cho người thu nhập trung bình đổ xuống, thu nhập cao thì thích cái nào thì mua cái đấy thôi.
Longpt
Khổ vì lồn
Tao hiểu sao mà mấy ông thần bên thread kia đòi block mày rồi đấyđịt mẹ dị ứng mấy bài kiểu này vãi lìn. Có lìn lằm được ấy. Cưới con nào có sẵn nhà là xong.
vote ban mẹ mấy topic kiểu này đi, như lìn
DoanChy_Bynh
Đẹp trai mà lại có tài
Mày là dân tài chính hả
biết khủng hoảng mẽo 2008 do BĐS thì chacw đúng rồi. Tao đang học cfa lv1 trong sách cũng nói mấy cái đó.Tất nhiên là thị trường tài chính của Việt Nam! Quá bé so với mẽo, theo m giờ kênh nào đầu tư tốt nhất? Chắc vẫn là BĐS, ít nhất là trong tầm 5-10 năm nữa. Có lúc nào đến trạng thái bão hoà rồi đi xuống như bọn mẽo lúc khủng hoảng không?
DoanChy_Bynh
Đẹp trai mà lại có tài
Longpt
Khổ vì lồn
Tao đọc thấy hay nên share lên ae tham khảo. Chứ tao trình độ đâu mà viết được cái này.Không tao nghĩ là nó lí thuyết quá đéo làm được đâu. Trừ khi mày giàu sẵn (TH của tao do ông bà già khá) hoặc chui chạn. Chứ tự mình làm nên thì giỏi đấy nhưng bọn đó nó đéo có thời gian lên xàm đọc lời khuyên của m đâu
Bọn đấy nó trâu đầu vào làm bục mặt ra ấy
Longpt
Khổ vì lồn
Thực ra minh bạch hóa thông tin là ý tưởng của thầy tao. Ông cũng là dân PhD bên Mẽo như mày vậy. Đứng trên quan điểm phát triển thì ý tưởng đó không tồi. Khi minh bạch hóa thông tin thì sẽ tăng niềm tin của nhà đầu tư vào thị trường. Từ đó mà BĐS phát triển. Tao có cơ hội kiếm ăn.
Tuy nhiên ở VN tồn tại song song 2 thứ đó là thông tin mập mờ và lợi ích nhóm. Nó gây ra sự lệch pha rất lớn trong cung và cầu. Hệ lũy dẫn đến là một số được ăn nhiều và ăn ngon. Số còn lại thì đói khát. Tạo hệ lụy xấu trong thị trường.
Tóm lại lý thuyết và thực tế thực sự cách xa nhau rất nhiều nên tao chỉ coi đó là tham khảo. Ngoài thực tế nó sẽ có nhiều vấn đề hơn và đôi khi cho dù minh bạch được thì vẫn vậy.
Cảm ơn mày đã góp ý.
Có thể bạn quan tâm
